2017年「田舎で暮らしま専科」編集だより
2017年12月号(327）
●少し前の話になりますが、１０月２２～２３日頃に超大型台風と言われた台風２１号が日本列島を通過していきました。今年の夏、弊社事務所のある犬山市では２回ゲリラ豪雨に襲われ、１回目は外用玄関マットが行方不明になるわ、２回目は前面道路にて冠水した水が事務所内に侵入し、翌日に大掃除に追われたりと散々な状態でした。（この辺りの様子は会報３２３号、３２４号や弊社ブログに記述しています）　そして、次に超大型台風が来るという事でシャッター下に付ける隙間テープを慌てて付ける事になったのでした。　　　　　　　　　　　　こんな感じで、黒い厚みのあるヤツが、その隙間テープです。隣の寿司屋の人からも雨が心配ですよね～と声をかけられるなかで隙間テープを手早く付けたのですが、シャッターを下ろしてみると床との間に微妙な隙間が.......床部分が微妙に傾きがあるために、ピタッと隙間が埋まる部分と、数ミリ程度の隙間が開いている部分がありました。隙間テープを２段に付けるほど買い置きの長さがなかったので、まぁ、部分的な隙間なのでタオルでも挟んでおけばいいや的に済ませる事に。台風通過の夜はドキドキしながら雨と道路（冠水していないか）の様子を見ていましたが、幸いに雨はゲリラ豪雨ほどではなく、道路も冠水する事はありませんでしたので隙間テープの効果実証は今後の宿題に。（いやいや、あんなゲリラ豪雨は２度と降らないほうが良いのですがね....）平地や、特に海沿いでは防風林をよく見かけたものですが、近年は家屋の強度が増しているせいでしょうか。防風林が少なくなった様に思えます。山間部では、場所によっては山そのものが防風の役目を果たしているところもある様です。台風の大型化が進むようであれば家屋への被害を少なくするために、緑化や二酸化炭素の吸収も兼ねて防風林が見直される事になるかもしれませんね。 ■今年も紅葉が美しく　１１月上旬、現地案内や契約にて岐阜県高山市や南信州等を走り回る機会がありました。早朝出発の時間帯では流石に肌寒さを感じてくる季節ですが、そのぶん、郊外を走っていると赤や黄色に紅葉した景色がとても美しいものです。それぞれ車で片道３時間程の行程でしたが、時々、見晴らしの良さそうな場所で車を停めては景色を楽しんでの気分転換をしていました。　　　　　　　　　　よく通過する足助町の香嵐渓なども中部地区では紅葉の名所として有名です。日中もそうですが、特に夜はライトアップも行われている為、周辺地域を含め観光客の車でいつも渋滞しています。渋滞するのが判っていますので、この時期は極力足助町中心部を通過しないようにしていますが、それでも、時間的に余裕がある時などは敢えて突入して、ノロノロ運転のなかを香嵐渓近くの橋を通過しながらチラチラ紅葉を見たりしています。そんな紅葉を楽しむ時期を過ぎれば、今年も早いもので１２月（師走）となります。年末に向けて慌ただしい日々を過ごす事になりますが、事件事故に巻き込まれない様に２０１７年を締めくくりたいものです。
2017年11月号(326号）
●今年も、もう１１月になりました。この会報が皆様のお手元に届く頃には紅葉シーズン真っ只中でしょうか。塚水も日々走り回る中で、主に移動中の車から紅葉を楽しんでいます。(笑)　紅葉のメカニズムですが、落葉樹の葉の老化反応だそうです。気象条件が光合成に適さない冬を迎える前に、葉の中の、緑に見える要因であるクロロフィルが分解され、葉の栄養素を幹へと回収し、葉柄の付け根を枝から切り離して冬季の無駄な水分やエネルギーの消費を防ぐのが紅葉と落葉の現象だそうです。道路に落ちた落葉は掃除も大変ですが、赤や黄色の絨毯の様で、彩り豊かな自然の絨毯の上を歩く瞬間は非常に楽しいものです。今は、たき火条例や煙による近所迷惑等がうるさくなっていますので見かける事が少なくなりましたが、塚水が鼻たれ小僧の時代では枯葉を集めておやつのサツマイモを焼いたりしていましたね。今の時代はおやつも充実していますので、子供の御仕事として枯葉を集めてたき火した御褒美のおやつでサツマイモでは、今の子供は喜ばないかもしれませんね。そんな秋も深まる時期ですが、朝夕ともに日々、日の出や日の入りの時間の進みにより夜が長くなってきているのも実感する様になりました。もう１ヶ月すると１２月で年の瀬もすぐです。長い様で短かった様な２０１７年ですが、皆様も朝晩の冷え込みで体調を崩されない様にお過ごしください。 ■測量の立ち合い先日、訳あって取扱い物件の測量作業に立ち会う機会がありました。不動産業とはいっても測量作業に立ち会う事はなかなか無く、興味本位で作業の最初だけ見ていました。（測量作業そのものは測量士さんにお任せなので、塚水は口も手も出す事はありません）今回の目的は必要な個所に境界杭を入れて、その杭の座標を得る事です。初めに近くにある基準点２点の距離を測定し、基準点がズレていないか（基準点として利用出来るか）を確認していました。　　　　　　　　　　　手前側の基準杭は土手に斜めに埋まっていましたので測量士に『斜めに埋まっている杭は問題無いのか？』を尋ねましたが、地形の状態等によっては斜めに打ち込む事もあるそうで、即異常な状態では無いそうです。しかし、暫く装置を覗きこんで、この土手の基準杭と、先にある畦道の基準杭の距離を測ったところ、なんと、基準値データの数値から６０ｃｍの誤差がある事が判りました。畦道の基準杭は真っ直ぐに打ち込んであるのでズレる可能性は低く、恐らくはこの土手の杭の地場が緩んだ際にズレてしまったものと推測されました。　　　　　　　　　　　そこから２人の測量士の協議が始まります。他に基準点があるか、どこの基準点を使って新たに打ち込んだ境界杭の座標を算出するか.....等々。塚水は専門外ですので、何も出来ず、長くなりそうでしたのでスゴスゴと退散する事にしました。測量という技術は古くは古代エジプト時代からあるそうです。いわゆるナイルの氾濫が収まった後に農地を元通り配分する必要から発達したそうです。日本での有名どころでは、伊能忠敬が全国を回って測量して精度の高い日本地図を作製した話もあります。最も基本的な測量は『三角測量』で三角関数（sin, cos, tan)を使用して距離や角度を求める方法ですね。今は測量機器の発達により、面倒な計算は測定器側でやってくれるようです。また、ＧＰＳを使った測量もあり、紙と鉛筆と電卓の時代ではない様です。普段の実務とは違う世界に触れるのも面白いものです。今回の事で測量の全てを理解する事は出来ませんが"点"の知識が他の"点"と結びつき、それらが複数集まって面になって....そういった形で色々な事象に対する理解の広がりに役立てばと思う次第です。　　　　　　　　^
2017年10月号(325号）
●ずいぶんと朝晩を中心にすごし易くなってきました。下見や案内で走り回っていても天気や標高によっては移動中の車のエアコンをＯＦＦにする機会も増えてきました。今回も台風による雨を気にしつつ物件下見をする中で、この季節恒例のヤツらに遭遇です。そうです、スズメバチです。　　　　　　　　物件付近をウロウロしながら写真を撮っていると何気に『ブゥーーン』という低音の物体が辺りを飛んでいたのですが害の無い昆虫類が飛んでいるだけだろうと気にしなかったのですが物件の軒下に「大本営」を見つけて納得！。その軒先に行って写真撮影を続けたかったのですが真下を通らなければならず、これ以上の撮影は中止しました。（塚水は以前にキイロスズメバチに刺されました。蜂毒アレルギーチェックはしていませんが....）この時期は登山・ハイキング等を含め出かける機会が増えます。また、毎年どこかで蜂の襲撃に会ったニュースも出ます。特に自然の多いところに出かける際には（注意すべきは蜂だけではありませんが）予防対策として白系の服装主体で、香水・整髪料は控えめにしてください。また、刺された場合の対策としてポイズンリムーバー(毒液を吸引する道具)を所持しておく事もおススメです。塚水も今年購入し、持ち歩く様にしています。ちなみに、そんな困ったヤツらであるスズメバチですが、田舎の家に行くと巣が大きなショーケースに入れられて飾られている事があります。大きいのになると高さが７０～８０ｃｍ程度の崩れていない綺麗な巣もあってビックリする事もあります。また、軒下の巣も壊さずにそのまま残している家もあります。（ちなみに、スズメバチの営巣は１年のみで翌年以降は空家になっていますので刺される危険はありません）この様な習慣は縁起物とされている事によるものです。主に次の様な意味合いがあります。 ★商売繁盛…１つの出入り口から沢山のハチが忙しく出入りする事から商売繁盛・千客万来の意味があります。 ★子孫繁栄…女王蜂を中心に大きな家族を持ち、大きな巣（家）を作ります。繁栄の象徴とされています。 ★家内安全…ハチも環境の良いところに巣を作ります。また、ハチが居ると（捕食者を除いて）近づく者は少ないです。厄除けの意味があります。住人の居ない巣が身近にあるときは、破壊・撤去をせずに縁起物としてそのままにしておくと、もしかしたら良い事がある"かも"しれませんね。 ■太陽光発電の後は．．．．太陽光発電のブームもだいぶん落ち着いた様です。弊社にも５～６年位前から業社やら個人の人から用地の問い合わせが多く、ピーク時はほぼ毎日の様に問い合わせがあったものです。弊社も幾つかの土地を仲介させて頂きましたが、やはり、下見・案内で方々に行くと『こんな所にもパネルが！？』という様な至るところで発電システムの稼働を目にします。固定価格買取制度が始まって以降、徐々に買取価格が下がるなかでも投資目的での発電所設置（パネル設置）が多い訳です。太陽光関係事業者を見てると、昨年辺りから太陽光では儲からなくなってきている様で、買取価格の高い風力・バイオマス発電事業等に移行する例や、負債を抱えて倒産する例も見られます。その固定価格買取制度ですが、２００９年にスタートしたそうですが、売電価格の固定期間は１０年ないしは２０年とされています。その固定期間は終わると買取価格は確実に下がる訳で、幾らになるのかは不明ですが今までの様に利益を出すという訳にはいかないでしょう。営利目的で発電しているところは利益が出ないとなると放置するか解体撤去する事になるかと思われます。その際、稼働せず放置された発電システムや廃棄により大量に産業廃棄物化された機材が現在の空き家問題と同様に社会問題になるかもしれません。私なんぞより賢い人が再利用や転用方法を考案して問題にならない様にするかもしれませんが、１０年１５年経って田舎道を走っている時に雑草に覆われ放置された発電システムが『夏草や兵どもが夢の跡』とならない事を祈るばかりです。
2017年09月号(324号）
●先月の編集だよりでは弊社事務所のある愛知県犬山市がゲリラ豪雨に見舞われたネタを書きましたが、今回も豪雨関係のネタになってしまいます。会報編集をしていた８月１８日夜にも犬山市界隈では雷を伴う豪雨に見舞われました。犬山市や隣の岐阜県可児市では１時間に１００ミリを超える「記録的短時間大雨情報」が気象庁から発表されたそうです。実際、この雨で名鉄犬山駅前や弊社事務所前の幹線道路が冠水し、Ｕターンする車も見られる中、冠水した道路をジャバジャバ...と突っ込んでくる車が巻き上げる水が津波の様になって、弊社事務所のシャッターやドアの下から屋内に侵入してくる状態でした。また、ニュースを見ると今回の豪雨で岐阜県瑞浪市釜戸町で土砂崩れが発生して中央自動車道に土砂が流入。走行中の車が被害にあう事故が発生しました。（この土砂崩れによる中央自動車道の瑞浪ＩＣ～恵那ＩＣ間が通行止めになり並走する国道１９号が大渋滞になったそうですが、中央道の通行止めは８月２０日８時までに解除されたそうです）土砂災害などは、地形的要因と雨・地震等の気象条件が重なる事で発生する可能性のあるものですが、行政による地形要因に基づく調査において“警戒区域”等の指定がなされる事があります。通称『土砂災害防止法』では以下の３現象について特に区域指定を行っています。 ●土石流：山腹が崩壊して生じた土石等又は渓流の土石等が一体となって流下する自然現象 ●急傾斜地の崩壊：傾斜度が３０°以上である土地が崩壊する自然現象 ●地滑り：土地の一部が地下水等に起因して滑る自然現象又はこれに伴って移動する自然現象　　　　一定の基準のもと、地形調査等でこれらの現象が発生する可能性があるとされると『土砂災害（特別）警戒区域』や『急傾斜地崩壊危険箇所』等の指定がなされます。ちなみに、弊社では現地案内の際に同区域指定の有無についてその時の区域指定の情報を案内させていただいております。これらの区域指定がなされると、危険の周知活動（防災計画・ハザードマップの作製配布）や災害情報の伝達や避難体制の確立等が住民を交えながら行われる事になります。また、『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』の指定地では建築物の構造規制や、移転等に対する住宅金融支援機構の融資等の支援などが受けられます。これらの区域指定は各都道府県にて公表されておりますので、御自身のお住まいの地域にて気になる方は都道府県の建設事務所（管轄により●●建設事務所の名称になります）に問い合わせされるか、市町村の建築・土木関係の窓口にお尋ねになったり、インターネットで公表されているマップを参照ください。都市部だから自分のところは関係無い！と思われる方もおられるかと思いますが、愛知県内でも名古屋市内には点々と区域指定が見られますし、豊田岡崎豊橋市等の市街地でも同様です。塚水は現地の地形を知りませんが、案外、市街地だから関係無い....という訳ではなさそうですね。自然相手では人の力も限界がありますが、大事な事は防災情報や天候変化に気を配り、『イザ！』という時に即応できる体制を整えておく事だと思います。例えば、地震や浸水・土砂災害を想定した家屋内外での避難場所・避難経路の確保（確認）や、水・非常食等の準備などは割と早期に出来る事です。９月１日は『防災の日』です。「政府、地方公共団体等関係諸機関をはじめ、広く国民が台風、高潮、津波、地震等の災害についての認識を深め、これに対処する心構えを準備する」として制定されました。（９月１日は関東大震災にちなんだ日であると共に、台風の襲来が多い時期でもある事が関係しているそうです）今一度、災害に対する自己防衛について御家族で話し合ってみる機会になれば幸いです。
2017年08月号(323号）
●全国的なニュースにもなりましたが、７月１４日の朝、弊社事務所のある愛知県犬山市は大変でした。７月１３日の深夜から犬山市では雨が降りはじめました。激しく降ったかと思えば時間が経つにつれて小降りになったりと、あぁ...いつもの雨で今夜は激しいな～程度しか感じていませんでしたが、夜が明けて通勤時間帯になってからがビックリでした。ゲリラ豪雨か？と思えるほどの激しい雨が短時間に降り、駅前の幹線道路は排水が追い付かず道路に水が溜まりはじめ、通行する車が溜まった水をまき上げながらの徐行運転という状態。朝、天気予報を確認しても雨の予報（傘マーク）など無かったのにこの状態です。塚水も雨脚が若干弱まるのを待ちながら、バシャバシャ状態で車を運転して、とりあえず事務所にたどり着きました。事務所に着いてすぐに、豊田市の御客様から資料請求の電話で、今日現地を下見したいので物件資料が欲しいとの話。塚水は事務所の外の雨を見ながら、凄い雨ですがこの状況で下見ですか？と改めて確認したのですが、豊田市ではパラパラ程度で下見には全然影響は無い状況との事。電話が終わった後に、天気の状況差を不思議に思いながらパソコンを叩いて資料の準備をしていた時、突然真っ暗！！　最初はブレーカーが落ちたのかと思ったのですが、外を見ると交差点の信号機も点灯していません。そうです、停電です。何だかスゴイ事になってきたなぁ～と感心。（呑気なだけです）　停電は３～４分程度で復旧し、その後の業務には影響は無かったのでそのまま仕事を続けていました。実は後から気づいたのですが、携帯電話やスマホ等を通じて緊急メールが発信されており、犬山市全域に避難指示が出されている状況でした。避難指示は午後には解除されましたが、我ながら、この呑気さはいづれ災害被害者になりかねないと思わないでもありません。(笑) 結局、天気は大変でしたが、弊社は大した被害はありませんでした。唯一の被害は事務所の玄関先に置いていた外用玄関マットが行方不明になった事でしょうか。雨上がりの後に近隣を探してみたのですが見つからず、どうやら道路に溢れた水に流されてしまった様です。今年の梅雨は２日前の１２日にも日本モンキーパーク近くで土砂崩れが発生していました。（規模は大きくなく、道路が寸断された程度で民家等には影響はありませんでした）　７月１９日には東海地域も梅雨明け宣言されましたが自然災害に関しては予測も難しく、いつ自分達が被害にあうか判りません。テレビ・ラジオ・新聞やインターネット等の情報伝達手段により事故や災害等のニュースは身近に触れるものとなりましたが、物理的に離れた地域の話となると、どうしても対岸の火事の様にも思ってしまいがちです。チョットした事が改めて災害対策を考えるキッカケにもなります。被害にあわないための備えも必要ですが、被害にあった場合の備え（保険等による家屋の修復、避難先の確保、避難中の水や食料の確保等）を考える機会でもある様に思いました。ちなみに、日本モンキーパーク近くの土砂崩れですが、１９日時点で仮復旧作業が完了して通行止めは解除されました。本復旧工事は未定との事ですが車での通行には差し当たり問題無い様です。これより犬山市も夏の観光時期になります。８月１日－９日は19:50頃スタートで木曽川ロングラン花火が予定されています。また、８月１０日には日本ライン納涼花火大会が開催され３０００発の花火が打ち上げられます。先の豪雨や土砂崩れの話題で『犬山市は危ない所』と思わず、城下町の散策や博物館明治村・日本モンキーパーク・野外民族博物館リトルワールド等と併せて遊びにいらしてください。
2017年07月号(322号）
●御客様からの問い合わせにおいて多いものの１つとして不動産購入時の諸経費は幾らか？というものがあります。弊社が同行して現地案内・内覧を行う場合は諸経費の見積書を書面にてお渡ししております。会報や弊社ＨＰに掲載しています不動産物件の価格は不動産本体の価格のみで、実際の売買では諸経費が必要となります。その内訳ですが主に①仲介手数料、 ②売買契約書に貼付けの収入印紙代、③所有権移転登記費用、 ④固定資産税の日割清算、となります。あと、売買後の忘れた頃（６カ月とか、遅いと１年後位の例もある様です）に県税事務所より「不動産取得税」という不動産取得後に１回のみ納付する税金の納税通知書が送られてきます。それぞれの諸経費については定められた計算式がありますので一概に幾らというのは言い難いのですが、いつも売買時の概算諸経費として不動産物件の価格の約１割（１０％）程度を見込んでおいて欲しいという話を御客様に対して行っています。（１０００万円の不動産を購入する場合は諸経費で約１００万円位でしょうか）不動産購入の際、あまり予算ギリギリで購入しようとすると諸経費等で頭を悩ませる事になりかねません。また、新築住宅の様なメーカー保証制度が無い中古住宅を購入される場合には設備等の老朽化による修繕・交換の可能性もあります。居住中物件は使用実績があるので設備等の使用不能の可能性は低いですが、空家期間が長い物件の設備状態は売主様自身も判らない事が多々あります。不動産購入を御検討の際には営業担当者からの売買時の諸経費見積書や不動産（家屋）の状態も加味しながら御予算にある程度の余裕をもたれる事をおススメ致します。 ■土地の地目と建築物の建築について物件資料の送付や現地立合いをしているなかで「地目」に話が及ぶ時があります。地目（ちもく）とは、土地の用途による区分のこと。（Wikipedia表記）地目の種別は不動産登記法第３条により田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地の23種類が定義されています。この中で、弊社が扱う不動産に主に関係するものとしては田、畑、宅地、山林、原野、雑種地、公衆用道路でしょうか。（たまに井溝、保安林、墓地(実態のお墓は無く地目が残っているだけ)があります）地目個々の定義解説は省略しますが、御客様からの質問で『山林に建物は建てられるの？』といったものがあります。基本的には、その建築物が合法（建築基準法や各種条例法令に準拠したもの）であれば建築は可能です。地目が山林だから立木しか植えられないという訳ではなく、それまでの土地の状態による区分を反映しているだけです。例えば、山林を開発造成した分譲地等では造成後の更地の状態では(立木は無くても)地目としては未だ山林のままだったりします。そこに家屋等の建築物が建って、地目変更登記の手続きをする事で地目が宅地に変わります。なので、地目にのみ関していえば、山林・原野・雑種地などは家屋の建築で規制がかかる事は無いので安心してください。逆に、建築物が建築出来ない場合がある(規制がある)地目としては田畑などの農地、井溝(せいこう)、公衆用道路、保安林などがあります。農地については農地法により規制があり許可申請による許可が無いとその土地に建築物や工作物が建築できません。いくら自分名義の所有地だからといっても、勝手にやると違法建築物・工作物として撤去・原状回復の対象となる場合があります。以前ニュース記事で見ましたが、農地に無許可で太陽光発電パネルを設置した人に対してパネル撤去と原状回復（農地に戻す）の指導があったそうです。井溝はいわゆる通水路で、公衆用道路（一般交通の用に供する土地）や保安林（土砂流出や風害防備等の山林）のそれぞれの目的用途を考えると容易に建築物を建築出来るものではありません。日常生活の中では地目について意識する事は殆どありませんが、家屋の増築や倉庫車庫等を設置しようと検討される際には（明らかに都市部の分譲地では"ほぼ"宅地ですので考慮の必要は無いですが）その土地の地目について確認してみてください。
2017年06月号(321号）
●仕事が一段落した時、過去のメールを整理する事があります。日々、多くの御客様からの問い合わせ、資料請求等の対応で嬉しい悲鳴をあげつつもメールなどは処理が終わると対応済フォルダーに入れるだけになってしまいがちです。ふっ、と何かの対応に関連して過去メールを掘り起こす事もあるのですが日常業務の合間に過去メールを整理しています。その際、家の年末大掃除の時にありがちな、手が止まって古い新聞や雑誌の記事に暫し見入ってしまうのと同じで、過去の御客様とのやり取りしたメールを見入ってしまう事があります。下見した物件についての感想だったり、弊社への要望だったり、御客様が探している物件の希望条件、物件に対する詳細な質問事項などです。その様なメールを見ると、関連して当時の弊社や私自身の状況を思い起こす事になります。（特に奥三河カントリーを引き継いだ初期の頃は先代や家族のフォローも受けつつ毎日がドタバタでした）　その中で、弊社の仲介にて不動産を購入された方の古い資料請求メールも出てくるのですが、こんな何年も前から資料請求をして不動産探しをして頂いていたのかとビックリする事もあります。私自身、不動産の仲介はお見合いの仲人みたいなものだと感じております。『人と人』ではなく『人と不動産』を繋ぐなかで、直ぐに気に入った相手（不動産）が見つかる御客様もありますし、何年もかかる場合もあります。弊社の仲介ではなく他の不動産業者の紹介で良い御縁がある事もあるでょう。また、商談となって売買に至るのが殆どですが、中には御本人は気に入っているのですが御家族の反対等があり商談中止に至る場合も稀にあります。そんなこんなで仲介させて頂いた不動産をその後も気に入って御利用頂いていると、私も非常に嬉しい限りです。先月号でも紹介させて頂いた設楽町津具で農家民宿を営んでおられる『民宿まほろば』の小西ご夫妻も１００軒以上あちこちの物件を見て回ったそうです。同物件を仲介させて頂き、移住され、地域に溶け込んで地元の方と賑やかに生活されている姿を見ると私も嬉しかったです。資料請求やお問い合わせ頂く中で、御客様の御希望条件を１００％満たす不動産というのはなかなか難しかったりしますが、出来るだけ御希望条件に近いものを紹介させて頂けるように尽力させて頂きます。仲介の後、御客様より「奥三河カントリーに依頼（相談）して良かった」と言って頂ける様に……。 ■公簿面積と実測面積の違い弊社に限らずですが、不動産物件の資料等において面積というと２種類の表記があります。１つは『公簿面積』、もう１つは『実測面積』です。『公簿面積』は法務局に登記されている不動産登記簿に記載されている面積です。『実測面積』は実際に測量された面積ですね。御客様と話をするなかで、法務局という御役所にて管理されている不動産登記簿なのだから、面積についてもシッカリしたものでしょう？と思われている方もおられます。これは致し方の無い事で、私も不動産業務をしていなければ同様に考えていた事だと思います。不動産登記簿の面積については明治初期頃の未熟な測量技術に基づいた面積がおおもとになっております。また、面積を過小申告して税負担軽減したという話もあったと聞きました。そういった要素を持つ数値ですので近年に測量による分筆でもなければ実際の土地面積とは差異があるのが殆どです。この『公簿面積』より実際の面積が広いのを『縄伸び』、実際の面積より狭いのを『縄縮み』と言っています。主に山林や農地でその誤差が大きい様に感じていますが、山林で１万㎡を超える規模になってくると２倍３倍の『縄伸び』は経験則上、割と多く、話しに聞くなかでは１０倍の縄伸び地もあったそうです。この面積の問題、他に土地所有者や土地境界の明確化を目的として全国的に『地籍調査』という事業で解決していこうと進められています。主に市町村が主体となって行っている事業で、費用は国県市町村にて負担して行っています。仲介業者の立場としては、『地籍調査』が終わっている地域の不動産は扱いやすいのでこういった事業は是非とも進めて欲しいところですが、実際には、市町村の予算確保や土地所有者がハッキリしない、相続している子や孫がその土地の事が何も判らない、所有者が遠方におり立ち合いが困難等の問題もあり、なかなか進まない地域もある様です。
2017年05月号(320号）
●４月の中旬、奥三河の北設楽郡東栄町の山林を御客様と一緒に歩く機会がありました。花粉症の塚水としてはこの時期の（しかも奥三河は杉が多い！）山歩きは辛いものがありますが、防御装備（マスク１つですが....）をしながら出かけていった訳です。　山歩きそのものは関係者の都合もあり比較的短時間で終わったものの、花粉症による鼻詰まりと日頃の運動不足によりゼイゼイ言いながら傾斜地を上り下りしていました。そんな山歩きでしたが、歩き回っている時にフッと気分転換にもなったのが『ミツマタ』の群生に出会った事です。　　　　　　　　　　　　　　　仕事柄、山間部を走り回ったり、依頼のあった山林地を歩き回る事が多いですが、これだけのミツマタの群生を見るのは初めてでした。写真では雰囲気がうまく伝わらないのが残念なのですが、なかなか綺麗ですし纏まって咲いていると見事なモノです。ミツマタは和紙の原料として古来より利用されており、また、繊維は柔軟で細くて光沢があり、印刷適性に優れているとの理由で紙幣にも利用されているそうです。ポケットに紙幣を入れっぱなしで洗濯してしまい後でヘタれた状態で発見される事が稀にありますが、洗濯されても破れずに形を維持しているのは繊維の特徴を生かした和紙の製造技術もあっての事だと思います。そんな東栄町の山歩きでしたが、鹿に出会ったり、つがいの雉（キジ）の横を車で徐行しようとするとオスから威嚇されたりと途中で小さなアクシデント（！？）もありました。動物達も暖かくなって活発な活動をしている様です。季節的にお出かけしやすい時期にもなりましたので、皆さまも海へ山へいかがでしょうか？ ■TV放送『人生の楽園』この会報が皆様のお手元に届く時は既に放送後になっておりますが、塚水が仲介をさせて頂いた北設楽郡設楽町津具の古民家を改装して民宿を営んでおられる『民宿まほろば』さんがテレビ朝日の番組『人生の楽園』にて放送されるという連絡を頂きました。（※注：この編集だよりを書いている時は、まだ放送前でした）　　　　　　　　　　　　　会員の皆様の中には放送をご覧になった方もいらっしゃるかもしれませんが、４月２２日（土）の午後６時からの放送です。『民宿まほろば』の小西様御夫妻には先の雑誌取材の相談にも快く御協力頂いたりと大変良いお付き合いをさせて頂いています。別番組ですが塚水も７年前にＴＶ取材と番組放送の経験があります。あの時は奥三河カントリーを引き継いだばかりで、しかも人生初のＴＶ取材でした。生放送ではなく収録・編集後のＴＶ放送ですのでミスしても編集で何とでもなりますので堂々と対応すれば良かったのですが、緊張のあまり物件等の説明も不十分で頭の中が真っ白になりながらの収録でした。１日だけの収録でしたが、その日の夜は事務所で呑みながらの１人反省会だった事は今でも忘れられない思い出です。(笑)　その放送後に改めて実感したのがＴＶというメディアの影響力ですね。たった１回の３０分程の番組内に出ただけですが、番組放送中から事務所へ問い合わせの電話が鳴っていた事と、その後の御客様からの問い合わせや打ち合わせ等でも『あのＴＶに出てた人ね～』と言われた事は両手の指では足らない程です。新聞や雑誌等とは違った追及力は流石です。今回の『民宿まほろば』さんのＴＶ放送もこれからの行楽シーズンと重なるので丁度良い時期だと思いました。こういった放送を通じて民宿だけでなく設楽町や周辺の市町村を含む奥三河地域に関心を持って頂き、訪れる方が増え、この地域への移住希望者が増える事を願っています。
2017年04月号(319号）
●●三寒四温を経て段々と暖かさを感じる日が増えてきました。厚手のジャンパーを着て車を運転していると、陽当たりの良い日は車内の温度も上昇してきて暑さを感じる事もあります。ただ、それでも早朝や日没後は寒さを感じるため日中暖かかったからと薄手の装いでは風邪をひきかねません。また、暖かい日が続くと塚水は鼻がムズムズしてきます。そうです、花粉症なんです。毎年の事ですが、山間部を車で走っていると一部が黄色（オレンジ色）に色づいている杉の木が目立ちウンザリします。風のある日は杉山に白っぽくモワモワした空気が漂っている事もあり、決して近寄りたくない状況です。それでも、暖かくなると楽しみな事もあります。梅や桜が咲く事です。(春の花はこの２つだけではありませんが...) 　　　　　　　　　車等での移動中や現地案内の際、近所に梅桜があると傍に寄って暫く眺めるものです。今年は花見酒をするかどうかは未定ですが、新たな季節を感じる喜びは生きていればこそですので、(酒を呑む理由が欲しいだけと言われそうですが)大いに楽しみたいと思います。 ■カーナビの過信にご注意インターネットの弊社ＨＰや雑誌掲載の物件を見た方から電話による問い合わせを頂きます。その中で、『住所を教えてくれ』とだけ言われる方もあります。理由を確認すると大概の返答が『カーナビで行くから』との事。チョット見てくるだけなので不動産業者に同行してもらう必要は無いとか、地図等を送ってもらう必要は無い、という軽い感じで問い合わせされる方が散見されます。その様な時にはカーナビの住所検索の限界を説明する事になります。住所検索で目的地設定出来る番地というのは、そこに人が定住されていたり住民票による転入等が行われた事がある居宅のある場所です。（役所等で転入届を行い住所地としての番地登録が行われた場所）　その為、家屋の無い売地物件や人が定住していない別荘物件などはカーナビの住所検索では出てこないのが殆どです。弊社会員様の中にも物件資料（インフォメーション）に記載の「所在地」にて住所検索による目的地設定をおこなおうとした際に、目的地として出てこなかった経験をされた方もいらっしゃるかと思います。弊社物件資料に記載の所在地はその物件の「土地の地番」を記載しており、「住所の番地」と必ずしも一致するとは限りません。（前記にように別荘物件や売地等が良い例です）また、弊社が扱う様な田舎物件は時として人里離れた場所に存在する事もあり、カーナビの地図に進入路が出てこない事もあります。（現地には道路があるのですが、狭い田舎道のためカーナビの地図に出てこない）その為、途中で迷われた挙句に下見移動中の電話で助けを求めてくる事になりかねません。私がこの奥三河カントリーを引き継いだ当初にあった事例ですが、迷った御客様から電話がかかってきた際に御客様の現在地を尋ねても近くの看板とか個人商店の名前が返ってくる事がありました。正直なところ、中部圏全体の物件を扱うなかでは余程のランドマークなモノでもない限り局地的なモノの事を言われても塚水も答えようがなかったりします。その為、弊社では事前に物件資料の請求をして頂く様に説明しております。物件資料には地図を付けておりますので、その地図を参考にカーナビ地図に目的地設定をされたり、現地付近に行かれた際に物件資料の地図を参考に進んで頂く事をお勧めしております。カーナビそのものはとても便利で、塚水も下見や案内等でとても助かっているのですが、全てにおいて「カーナビがあれば大丈夫」という訳ではない事は心の片隅に留めておいてください。
2017年03月号(318号）
●まだまだ冷え込む時期が続きますが、皆さま体調を崩されたり風邪などひいていませんでしょうか？塚水は風邪をひく際には喉に始まり鼻水ずるずる～になる人間なので、今年も早い時期から外出時にはマスクをする様にしています。多少の煩わしさもありますが、マスク１つでかなり予防できており軽い咳が出る事が時々ありますが概ね良好です。知人にはインフルエンザでダウンした者がおります。今年も一部で流行っているようですが、もうすぐ春を迎える時期ですので、体調良く冬を乗り切って頂きたいと思います。　さて、話は変わりまして、この仕事をしているとマスコミ取材を受ける事があります。今回は会員様も御存じの方が多い『田舎暮らしの本』という市販雑誌です。一部ネタバレになりますが、今回は奥三河地域の企画だそうで、雑誌社より物件と移住者の紹介依頼がありました。移住者については私が直接仲介業務にも関わりました設楽町津具で農家民宿を営んでおられる『民宿まほろば』の小西夫妻を紹介させて頂きました。（『民宿まほろば』さんについては、２０１４年１２月発行の弊社会報Ｎｏ．２９１号にも紹介させて頂きました）　掲載する物件の案内の際にはライターさんを伴って物件を回ったのですが、あいにくの前々日から前日にかけての寒波の影響で雪が積もっており、風情はあるものの撮影状況としてはあまり良くない状態でした。その『田舎暮らしの本』ですが、３月３日発売の４月号で掲載される予定です。どの様な内容になってるか楽しみでもあります。会員の皆様も書店に立ち寄られる機会がありましたら是非同雑誌を手に取って眺めてみてください。あと、こういった雑誌等の掲載は影響も大きく、全国から問い合わせがあります。しかも、何カ月も後になってからも（知人宅や何処かの店で目にする様で）雑誌を見たんだけど......と問い合わせがあったりします。大変有難い事で、市販雑誌の影響力を感じる瞬間です。３月に入ってからは通常の会員様からの問い合わせや次号の下見等をいつも通りにこなしながらも雑誌の問い合わせ対応、案内等の業務も増える事が予想されます。このため、電話が繋がり難かったり物件案内の日程調整でご不便をお掛けする事もあるかもしれませんが宜しくお願い致します。 ●文化財保護法仲介の依頼を頂いた際に物件調査を行いますが、その１つとして『文化財保護法』に関する規制があります。一例を挙げると、ある場所に遺跡等が発見されると周辺一帯が規制範囲となり、その規制範囲内で開発行為（造成や建築物工作物の新築や設置等の行為）を行おうとする場合には、工事着手60日前までに届出が必要となります。私が不動産業に携わって以降に関して、仲介物件でこの規制範囲にビンゴ！していた物件は今のところありませんでした。でも、割とギリギリだった物件もあり、仲介物件に接する幅４ｍの市道の反対側が規制区域だった.....という事はありました。御自身の所有地がこの規制範囲にある場合、造成や建築を行う場合は工事前に届出が必要な事は先に述べましたが、規制対象外地で造成していたら遺跡らしい出土品があった場合などは色々と面倒な様です。私も経験はありませんので人から聞いた話ですが、警察等に届けると遺跡物の場合は調査員が来るそうですが、それこそ遺跡発掘調査となると重機で掘るような話ではなく（テレビ等で時折見かける）小さなスコップとブラシでコツコツと作業するそうなので本来の工事が大幅にストップするそうです。それこそ埋蔵金でも見つかれば面白い話になりそうですがね～(笑)　そういう発見をする事はそうそう無いでしょうが、万が一にも休日に庭いじりをしていたら地中から遺跡やお金が出てきた！！！となった場合、間違っても直ぐに自分のものにしてはいけません。自分や家族（ペットを含む）が埋めたものではなければ、先ずは「遺失物」として警察に届けます。この届けをせずに自分のものにしてしまうと占有離脱物横領罪（または遺失物等横領罪）という罪に問われます。警察を通じて一定期間の公告が行われ、所有者が判明した場合はブツの所有権はその所有者に帰属しますが、発見者は遺失物の5～20％分の価値に相当する金額を「報労金」として得る事も出来ます。所有者が判明しなかった場合は発見者がブツの所有権を得る事ができます。その際、発見者と土地所有者が別人の場合は折半します。ところで、発見物が文化財的な価値を持つ場合は、文化財保護法により所有権が発見者ではなく都道府県や国庫に帰属するそうです。その際、発見者には文化財の価値に相当する報償金が国や自治体から支払われることになります。よって、ポチがここ掘れワンワンと言って掘ってみたら大判小判がザクザク....見つけたお爺さんお婆さんがお金持ちになった、というのは昔話のなかだけですので御注意ください。
2017年02月号(317号）
●昨年末、先月号（No.316号　2017年1月号）の原稿と掲載物件資料（インフォメーション）をバタバタと仕上げて正月休みに入った訳ですが、正月休み明けに会員様より頂くハガキの中で、編集だより冒頭のタイプミスについての御指摘が話のネタとして書かれておりました。言い訳がましいですが、編集だよりを書いている時も時折文章を読み直すのですが、塚水は全く気付いておりませんでしたのでお恥ずかしい限りです。他の会員様も気づかれたかと思いますが、冒頭の『新年明けましておもでとうございます。』の“も”の字です。普段、パソコンを使用して仕事しています。大概は文字の入力中やその後の読み直しでタイプミスは気づくのですが、今回は大失敗でした。今回の件で思い出した記事がありましたので小ネタとして紹介させて頂きます。先ずは以下の文章をチョット読んでみてください。「かいいん　の　みなさま　いつも　いかなでくらしませんか　りゃくして　いなかせんか　をごあいどく　いだたき　まとこに　ありがうとございます。　こしとも　つかみずは　かくしょをはりしまわりがなら　いかなぶっけんを　しょうかいして　かいいんのみさなまへ　いなかくしらのゆめを　おどとけできるうよに　つとめてまりいます。」上記の文章をスルスルと読めるかた、「むむっ...！」と思いながら読まれた方、それぞれかと思われます。元ネタの記事・ブログによると、人間が文字を認識するとき、最初と最後の文字さえ合っていれば、順番はめちゃくちゃでもちゃんと読めるという、ケンブリッジ大学の研究が紹介されていました。上記文章はその研究に基づいて文字の一部を入れ替えて記述しています。要は、人間の脳には「文字が入れ替わっていても意味を理解できる」そうで、意外に「読んで」いる様で「見て」いるという感じなのですね。そう考えると、書籍の校正などに関わる方は大変集中力と根気のいる仕事だと思います。（内容の誤りはマズイですが、文字の誤りがチェックをすり抜けて世に出てしまうのはケアレスミス・軽率なまちがい、という事で笑って許したいものです） ■今季初雪！！　弊社事務所のある愛知県犬山市及び周辺地域についてですが、朝晩は冷え込みながらも積雪に関しては無く、車もノーマルタイヤでギリギリまで引っ張る事を考えながら年を超えました。しかし、ついに１月１３日夜からの降雪により今シーズンの初積雪となりました。翌日の１４日は南信州の阿智村に別荘内覧の予定があった為、慌ててスタットレスタイヤに交換した次第です。（１４日、１５日はセンター試験だったそうで、受験生を持つ知人の家庭が別の意味で大変だった様です....）１４日の内覧当日も早めに出発して現地に行き、道路から家屋までの間の雪かきをしていました。まぁ、しかし......流石に標高１０００ｍ級の場所ですので、積雪の量も犬山市とは比べものになりません。　　　　　　　　　　　　　道路から家屋までは登り傾斜で３０ｍ程はあるでしょうか。一面、パウダースノーで見た目は綺麗なのですが、見た目と裏腹に雪かき作業そのものは大変ですね。登り傾斜をスコップ１つでかき分けながら、時折、休憩と気分転換を兼ねて周囲の写真を撮ったり、新雪の上に「大の字」になって人型を作りながら一人お楽しみ状態で雪かきを進めていきました。今回は新雪でしたので量はともかく、質(凍結度)の意味では楽なほうでした。２年前に岐阜県高山市上宝町に内覧の時の雪かき作業のほうが大変でした。当時の会報（No.294号）の編集だよりにも書きましたが、ガチガチに凍っていたために雪かきする距離の割に力を使う作業でしたので、辛かったのは忘れられない思い出です。今年も、あと何回か雪かきする事になるかもしれません。こういった気候・天気・状況というのも不動産探しの際の重要な確認事項です。寒いと出かける機会も少なくなりがちですが、『コタツ＋みかん』の誘惑を振り切って冬を実感しに外出しませんか。
2017年01月号(316号）
●新年明けましておもでとうございます。今年も『奥三河カントリー』と『田舎専科』をご愛顧頂きますよう宜しくお願い致します。昨年の冬は暖冬で雪が降る頻度が少なく、下見や現地案内の際も運よく降雪日・降雪後を外れ圧雪された道路を車で走らずに済み、スタットレスタイヤに交換する事なくシーズンを乗り切る事が出来ました。（ホントに運でした....）この編集だよりを書いている１２月中旬の時点で、未だスタットレスタイヤに交換していませんが、恐らくは今年の冬はスタットレス無しで乗り切る事は無理だろうと観念しています。先日も郡上市に行っていた友人から『雪が舞っている』との連絡がありました。幸いにも積もるまでには至らず、その友人も(ノーマルタイヤでしたが)トラブル無く帰ってこれた次第です。雪道の走行には非常に便利なスタットレスタイヤですが、過信は禁物です。交差点手前の圧雪路面が車のストップ＆ゴーにより磨かれる様な状態となり鏡のようなツルツル路面（ミラーバーン）となる事があるそうです。そういった路面ではスタットレスタイヤでも滑りやすくなるそうです。また、スタッドレスタイヤは０℃を数度下回る温度以下で本来のグリップ力を発揮するそうで、路面に積雪があっても気温の上がった状況ではタイヤ作動温度領域から外れることでグリップ力が落ちる事があるそうです。年末年始の里帰りやウィンタースポーツ目的の移動、日々の生活等を含め雪道を走行される際には十分に注意してください。また、降雪後に路面の雪が溶ける時期でも山道等は立木の影の影響で路面に雪が残っている事もあります。塚水も過去に経験したのですが積雪が無くなっている道を走行中、カーブを曲がるとそこには雪が残っていて車がスリップした事がありました。（幸い、対向車を含め前後に車や通行人がいなかったので大事には至りませんでした。ホントに運が良かった....）降雪の可能性がありそうな地域に行かれる際には、時間も心も余裕をもって、ユッタリ運転で向かう様にしたいものですね。 ■川や沢のある土地に関する規制物件探しをされている御客様の要望を伺う際に、希望条件の上位に挙がるものとして川や沢が敷地に隣接もしくは近くにある物件を挙げられる方があります。日々の生活において森林等の緑と共に水の流れる環境が身近にあるのは目や耳を通じて癒しの効果もあり良いものです。ただ、そんな川や沢もメリットばかりではなく、自分の敷地であっても法令条例により規制を受ける場合もあります。川の場合は『河川法』という法律があり、この河川法の指定に該当する河川から一定距離以内の土地で掘削など土地の形状を変更する行為、住宅などの工作物を新築または改築を行う際には許可手続きが必要になる場合があります。一級河川や二級河川等の指定があるものは大概河川法に該当します。また、河川からの距離については河川によってそれぞれ決められていますので全ての河川が同一距離ではありません。あと、沢についても『砂防法』という法律に該当する流域沿いでは立竹木の伐採、土地の掘削・盛土・切土等、工作物の新築・改築・除去等について許可手続きが必要になる場合があります。いずれの法規制も土砂の流出や災害防止の観点から必要なものなのです。弊社が扱う物件にも同規制が該当するものもあります。そういった不動産を購入される場合、御自身の土地の利用目的がハッキリされていると対処も容易だと思われます。適用除外行為(許可申請しなくてもよい行為)の事例もありますので物件探しの際もジックリ確認しながら検討して頂ければと思います。それから、山間部の山の上から沢等の水の流れがある場所の場合、その様な場所は土砂災害関係の区域指定がある可能性があります。降雨による水の流れによって土砂が流れる事態が起こる可能性があるからです。近年、その様な災害関係の区域指定はどの都道府県も厳しめに区域の網をかけている感じです。お役所流の言い方をすれば『ただちに危険という訳ではない』様ですが、日々の生活においては防災意識を持って行動するきっかけにはなるかと思います。御自身の住まいの近くに河川や沢がある場合は一度前記法規制の対象に該当するか確認される事をお勧め致します。インターネットの各都道府県ＨＰの関連ページで公開されているものもありますし、都道府県の土木事務所の担当窓口で教えてもらえます。
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