2016年「田舎で暮らしま専科」編集だより
2016年12月号(315）
●朝晩とめっきり冷え込んでくる季節になりました。日中、陽が出ていれば薄手の長袖で十分ですし、車に乗っているとむしろ暑さを感じるくらいですが、天気の悪い日などはもう１枚羽織りたくなります。今回、駒ヶ根市を中心に南信州地域を下見した際には（未明に出発した事もあり）途中朝食休憩で立ち寄ったＳＡで吐く息が白くなっていました。ちなみに、吐く息が白くなるのは外気温と吐く息に含まれる水蒸気の気温差により水滴になる事で起こる現象です。湿度にもよりますが吐く息が白くなるのは１０～７℃未満だったりします。それだけ冷え込むこの季節、下見をして楽しめるのは紅葉です。今回も岐阜県の恵那市・中津川市、長野県の駒ヶ根市界隈を走り回りましたが、寒さを感じて後ろ向きになりがちな気持ちを１８０°反転してくれる光景でした。どうしても比較論になってしまうのですが、かつて弊社の事務所のあった新城市などは杉檜が多いので紅葉の季節に行っても楽しみは薄いですし、途中経由する豊田市足助町などは中部圏でも有数の紅葉の名所でライトアップなどしていますが、逆に観光客が多すぎて(紅葉目的ではなく単なる通過人の塚水としては)渋滞に気が滅入る事この上ない状況でした。(笑)　しかし、楽しむべき時に四季を感じる事が出来るのは幸せな事です。塚水も日本に生まれて良かったと思います。（今年は頻繁に岐阜県郡上市に行っていたにもかかわらず、落ち鮎（子持ち鮎）を食べれなかったので、味覚による『食欲の秋』が楽しめなかったのが残念です）もう、気づけば１２月師走です。近年、地球温暖化の影響なのか積雪が少なくなりましたが塚水の冬の楽しみは新雪に足跡や体の跡（新雪に、“ボフッ！”と体を投げ出して大の字に等身大の人型を作る。そこに石があると痛い思いと時々します....）を作る事です。年末だろうが年始だろうが、田舎物件の掘り起こしや下見・案内でいつでも走り回りまわる所存ですので、来年以降も引き続き『田舎専科』を宜しくお願い致します。 ● 「カフェあかとんぼ」　オープン下見・編集のタイミングにより先月号で紹介出来ませんでしたが、１０月１５日（土）に愛知県新城市川合の国道１５１号線沿いに『cafe AKA-TOMBO(カフェ・アカトンボ)』がオープンしました。　ここは元喫茶店だった店舗を今年春先に弊社仲介にて売買させて頂いた物件です。新城市の鳳来地区で『アカトンボ』という名前にピン！と来たかたもいらっしゃるでしょうが、宇連ダムの近くで営業している『ペンション AKA-TOMBO（ペンション・アカトンボ）』の姉妹店です。　　　　　　　　自然囲まれるなかで白い外壁が映える店舗です。今年春から改装が続いておりましたので通りがかった方は『何が出来るのだろう？？？』と疑問に思いながら期待もされていたと思います。弊社としても仲介させて頂いた物件がこうやって新たに生まれ変わって地域に馴染むように使って頂けるのは嬉しくもあり、特に売買時の(改装前の)状態を知っている身としては感慨深いものです。　　　　　　　住所・営業時間等は以下のとおりです。〒441-1601 　　　愛知県新城市川合字一ツツ８－８　営業時間　　月～金　９：００～１４：００　　　　　　　１７：００～２０：００　　土日祝　９：００～１７：００　　※休みは不定休です。行楽や下見など鳳来方面にお出かけの際は、チョットひと時のいっぷくや腹ごしらえ等に是非ともお立ち寄りください。また、お泊りについては『ペンション AKA-TOMBO』も併せて宜しくお願い致します。
2016年11月号(314号）
●今年の春以降、下見・現地案内・契約等により郡上市和良町界隈に出かける機会が例年に比べて多かった様に思えます。暑い夏日でも同地域は山林と河川のおかげか、街中に比べて涼しく個人的には避暑を兼ねた仕事で好都合でした。犬山市からは国道４１号線を北上し、途中下呂市金山町にて国道２５６号へのって和良町に向かいます。（近年、和良町方須から下呂市保井戸へトンネル貫通による濃飛横断自動車道が開通し国道２５６号指定されました。それに伴い下呂市金山町から郡上市和良町方須の国道２５６号指定が解除され、県道８６号とされた様子です）このルートは東海北陸自動車道の郡上八幡ICを使うルートに比べてクネクネした峠越えのルートが無く、また交通量と信号が多くないので走りやすいお勧めのルートです。その下呂市金山町で道の駅に併設する日帰り温泉施設があります。『飛騨金山ぬくもりの里温泉』です。泉質はアルカリ性単純温泉、効能は神経痛、筋肉痛、五十肩、運動麻痺などだそうです。（公式ＨＰより）　入浴料金は大人450円子供300円（6歳未満無料）とお値打ちかと思います。施設内には宿泊部屋の他、食事処や土産物コーナーもあります。行楽や下見等でお出かけの際、立ち寄り湯でサッパリして食事でお腹も満たしてから帰路につくのも楽しいものです。皆さまも機会があれば利用してみてください。あと、ここの施設には駐車場の一画には温泉スタンドがあります。私が駐車場にいる時間にはスタンドで温泉を購入される方の姿はありませんでしたが、ハッチバック車等のリアにタンクを用意して温泉スタンドで温泉を買って帰って、自宅で温泉を楽しむ事も出来ます。段々と朝晩に肌寒さを感じる季節になってきますが、色々と楽しみは尽きないものです。　　　　　　　　 ■　不動産を売却した際の税金・特別控除について先月の編集だよりに引き続き、今回も税金に絡む話をしたいと思います。今回は不動産を売却した際の話です。不動産を売却して譲渡益が出た場合には短期譲渡所得（税率３９％）か長期譲渡所得（税率２０％）が課税されます。（本誌３０２号では税率の表記が逆に記載しておりました。お詫びして訂正させて頂きます）　不動産売却の際、特定の条件に該当する事で特別控除の制度が利用出来ると節税につながる事もあります。幾つかの事例を紹介しておきます。１）住居用財産を譲渡した場合の控除その不動産に住居していた事の証明が必要ですが、譲渡時点まで住んでいた又は転居してから３年後の１２月３１日までに譲渡された場合は３０００万円の特別控除を受ける事が出来ます。但し、特定の親族や同族会社への譲渡には適用されません。他にも適用・非適用の条件があります。２）特定の居住用財産の買換え特例平成２９年１２月３１日までの間に居住用の住宅や敷地を売却した場合で譲渡資産や買換資産が特定の条件に該当する場合、課税の繰延べにより現売買時では課税が免除されます。ただ、この制度は買換資産を将来に売却する際に遡って現売買のぶんも課税される可能性もあります。住居用財産の場合は先の３０００万円特別控除が利用できるのであればそちらを利用したほうがオトクな場合もあります。３）平成２１～２２年に取得した土地の５年後以降の売却の特別控除平成２１年１月１日から平成２２年１２月３１日までの間に取得した土地等で、その年の１月１日における所有期間が５年を超えるものを譲渡した場合に長期譲渡所得の金額から１０００万円の控除を受ける事ができます。特別控除の制度や要件は他にもあります。また、譲渡益の制度だけでなく譲渡損が出た場合の３年間の繰延控除制度もあります。不動産を売却された方はこういった制度について税理士・市町村の税務課・役所の無料相談・税務署等に確認しながら上手に節税するのが宜しいかと思います。
2016年10月号(313号）
●この季節になると暑くも無く、寒くも無い、日中過ごし易い気温となるため行楽の為にお出かけが多くなるシーズンとなります。塚水も台風や降雨情報を気にしながら物件案内や下見に走り回りますが、秋口に注意が必要なのがスズメバチの存在です。巣が大きくなり繁殖期でもあるので一年のうちで最も攻撃的になります。自然の多い山間部もそうですが、街中でも意外なところで巣を作って繁殖している事もありますので都市部に居るから関係無いという事はありません。丁度１年前の会報では、道路標識の裏に巣を作っていたスズメバチの話を記載しましたが、家屋の庇（ひさし）の下や、壁の隙間から出入りして天井裏に巣を作る事もあります。登山・ハイキング等を含め行楽先で被害にあわないために襲撃されにくい対策と、万が一遭遇した時の対応策について記載しておきます。 ◇襲撃されにくい対策蜂は黒いもの（色の濃いもの）に向かう習性があります。黒やダーク系の色の服装は出来るだけ避けて白系又は薄い色の服がおススメです。流石に全身白づくめというのは難しいと思いますので、白タオルを持参しておくのも有効です。また、香水や整髪料も蜂を刺激する場合があります。使用する場合は無香料の化粧品を利用しましょう。 ◇遭遇した場合気持ちは急いで逃げ出したいものですが、頭を低くしてユックリその場を離れましょう。都合良く叩き落した場合でも、踏みつぶしたりしてはいけません。スズメバチの毒には仲間を集めるフェロモンが含まれている為、仲間を呼び寄せる恐れがあります。 ◇万が一刺されたら刺されたところに毒針が残っていたら、毒針を抜き取る。傷口を水道水・冷水でよく洗い流し毒液を絞り出すようにします。口で吸いだすと口内の傷から毒素が体内に入る危険性があるのであまりおススメできません。ポイズンリムーバー(毒液を吸引する道具)を所持していればそれを使いましょう。自然界で危険な生き物はスズメバチだけではありませんが、この時期に被害が多くなるものですので用心するに越したことはありませんね。 ■　固定資産税の減額措置いろいろ土地家屋を所有していると課せられる固定資産税ですが、家屋の改修工事の条件によっては減額措置が適用される場合があります。こういった減額制度は基本的に申告制度ですので対象工事を行う事で自動的に固定資産税が減額される訳ではありません。以下に挙げる工事を最近行った方、これから行おうと検討されている方はその不動産家屋のある市区町村役場・役所の税務関係の部署に詳細を相談してみてください。１）中古住宅で耐震改修に伴う減額昭和５７年１月１日以前から存在していた住宅について、平成２５年１月１日から平成３０年３月３１日までに耐震改修した場合に、１年間固定資産税が２分の１に減額されます。減額の対象となる耐震改修は、工事費が５０万円超のものに限られます。なお、この減額措置の適用を受けるためには耐震改修完了後３カ月以内に市区町村に申告する事が必要です。２）バリアフリー改修工事による固定資産税の減額築後１０年以上の家屋のうち、人の住居の用に供する部分（貸家の用に供する部分を除く）について平成３０年３月３１日までに高齢者等の住居の安全性及び高齢者等に対する介助の容易性の向上に資する一定のバリアフリー改修工事が行われたものであって、高齢者等が居住しているものについては、その改修工事が完了した年の翌年度分の固定資産税に限り、３分の１減額されます。（一戸当たり１００㎡相当分までに限る）　この制度は、工事費用（補助金等もって充てる部分を除く）の合計が５０万円超のものが対象です。また、床面積要件として、改修後の床面積が５０㎡以上となっています。３）省エネ改修工事による固定資産税の減額平成２０年４月１日から平成３０年３月３１日までの間に、平成２０年１月１日に存する住宅（賃貸住宅を除く）について、５０万円超（国又は地方公共団体からの補助金等をもって充てる部分を除く）の省エネ改修工事を行った場合、その家屋に係る翌年度の固定資産税（１２０㎡までを限度）が３分の１に減額されます。床面積要件として、改修後の住宅の床面積が５０㎡以上となっています。
2016年09月号(312号）
●夏の暑さ真っ盛りの時期です。車で移動中はエアコンをガンガンにかけて涼んでいますが物件下見・案内時は茹る(うだる)ような暑さでヘトヘトです。御客様のぶんも併せてドリンクを用意していますが直ぐにヌルくなってしまいます。弊社の事務所のある犬山市から車で３０分程行くと岐阜県多治見市ですが、同地は２０１３年に高知県四万十市(41.0度)に抜かれましたがそれまで埼玉県熊谷市と最高気温(40.9度)を競っていた地域です。お盆前ですが、全国的に猛暑の日に、その日の予想最高気温が多治見市で４１℃、中部地区も軒並み３０℃後半と知らされた時には気分だけで頭から湯気が湧きそうでした。(笑)　毎年の事ですが夏場は車中での脱水症状の報道等も増えます。これから秋に向けて暑さも和らいでいきますが、依然、日中は３０℃超えが続きます。こまめに水分補給をしながら夏を乗り切ってください。もうすぐ、食欲の....もとい、行楽・紅葉・スポーツ・読書・芸術の秋です。(笑) ■古き良き風情は郊外の古民家だけにあらず依頼があってアチコチ下見に行くなかで古民家の黒光りする柱・梁等を見ると、思わず嬉しくなる自分がいます。私は子供時代は親がサラリーマンで転勤族だったので田舎と都市部を行き来したハイブリッド？な幼少時代を過ごしていますが、田舎な地域の他に、盆正月に爺婆の家に行くと古屋独特の匂いのする家屋でした。その思い出が下見時の古屋を見てもノスタルジィーとして蘇ってくるわけです。今回も、表紙の１番で紹介させて頂いていますが新城市池場の古民家の依頼がありましたので訪問させて頂きました。同物件は現所有者様が弊社先代時代の仲介にて取得されたとの事で、当時は残置物の片づけやリフォームで大変だった、とのお話でした。それを１つ１つ片づけ・リフォームして現状の居宅兼店舗（展示場）にしたとの事です。明治時代の建築物ですが案内して頂くなかで、やはり家屋を支える材は独特の「艶」を放っており見事なものです。大黒柱も重厚なもので、私恒例となっていますが柱に手を当てての記念撮影です。　　　　　　　　　　『時は金なり』という故事（ことわざ）があります。時間はお金と同様に貴重なものである旨の戒めを説いたものです。であるからこそ、時間（時の流れ）は早々にお金では買えず価値を生むものと言えます。不動産市場において家屋（建築物）は経年と共に価値が下がると見られていますが、あるところから古美術品に“時間”と言う希少価値があると同様に古民家にも価値が生まれてくるものです。時間的価値の他にも、田舎物件に対しては周辺環境を含め市街地不動産とは異なる価値基準にて希望されて弊社等にお問い合わせ頂く方々の想いだと認識しております。こういった古民家ですが、近年、程度の良いものは極めて少ないのが現状です。中部圏でも山間部を中心に古屋はありますが売却依頼を含め不動産市場に出てくるのは少なく、また、程度の良い古屋は更に少ない....という感はあります。古民家に興味があるが利便性の良い現代設備からは離れたくない、耐震が気になる、家屋のメンテナンスを含めた保証も欲しい、等々....という方には古民家解体の際に取り出した古材を使った古民家風の新築という手段もあります。新城市では先代の時代よりお付き合いのある戸田工務店さんが古材を利用した建築・リフォーム等を手掛けておられます。先日、打ち合わせもあって新城市の本社事務所を訪問しました。　　　　　　　　　今住んでいる家を古民家風にリフォームしたい、書斎・客間等に古材を使って趣きを出してみたいなど部分的なリフォームも可能です。古民家に興味があっても御家庭の事情で移住が難しい方には古民家風の暮らしがもっと身近になります。
2016年08月号(311号）
●７月中旬末、気象庁より梅雨明けしたとみられるとの発表がありました。個人的な感想になりますが、今年の東海地方の梅雨は長雨があまりなく、天気予報を見るに九州の警戒警報の多発の感があるので西日本で雨が殆ど落ちてしまった様に思えてしまいます。昨年の今の時期の編集だよりでも記載しましたが、雨の多い時期は出不精になるのではなく売家（特に築年数の経つ古民家等）の内覧には好都合な時期でもあります。先日も古民家の内覧をしましたが、やはり御客様と塚水の共通認識として雨漏りのチェックは雨の日じゃないとね、との事です。逆に、雨漏りをしている家屋については梅雨や秋の長雨の時期の前には雨漏りの補修を行っておく必要があります。雨漏りと、それに伴う湿気は家屋の大敵ですので。屋根修理となると費用もかかります。以前に取扱い物件の屋根(スレート葺き)の葺き替えの見積りをとった事がありました。工法によって金額のバラツキがありましたが、概ね１５０～２００万円の費用との事で、明細を見ると足場を組む費用と人件費が費用を押し上げている要因でした。屋根材の張り替えだけでその位の費用ですので屋根構造まで傷んでいると大変です。売却依頼された中古住宅や通りすがりの古屋等で、時折、屋根の棟（むね）や軒先や波打っているものを見る事があります。程度にもよりますが屋根構造まで確認と補修が必要になる場合もあります。仲介する立場の人間としては、こうならないうちに補修を早期におこなって欲しいと切に願います。最後に、同業者と情報交換で聞いたのですが、家屋の火災保険に加入している場合、火災被害に対しての基本補償の他に「風災・雪災」補償が付いているものがあります。この補償があると突風・強風・台風・豪雨等で屋根等が被害を受けた際に保険の対象となる場合があります。火災保険は火災被害の時しか利用出来ない訳ではないのです。御自宅に加入の火災保険の附属補償を一度御確認する事をお勧めします。イザという時に屋根修理の負担軽減に一役買うかもしれません。 ■ 消費税少し前の話ですが、安倍首相が平成２９年４月に予定していた消費税率１０％への引き上げを延期する表明をしました。我々国民にとって最も身近な税金の１つでもあるので関心が多く、過去にも消費税増税の前後に不動産売買の駆け込み需要や税金に関する問い合わせが増える事がありました。不動産売買する際に消費税の変動がどこに関わってくるかを説明したいと思います。先ず、弊社取扱い物件の表示価格ですが、全て消費税込の表示で統一しています。よって不動産購入検討時や売買時に消費税を考慮した予算編成をたてて頂く費用はありません。次に弊社仲介に限らず不動産を売買する際、土地購入と家屋購入(新築・中古)のぞれぞれを切り分けて考えます。土地の売買について消費税の課税はありません。（消費税法第６条別表第一）というのも、土地は消費されるものではないからです。よって、売主が個人であれ課税事業者（不動産会社等）であれ、土地売買の価格に消費税の課税や消費税率変動について心配する必要はありません。ところが、家屋の売買の場合は売主が個人(非課税業者)か課税事業者であるかによって消費税の有無が異なります。個人の場合は非課税ですが課税事業者の場合は消費税の対象となります。例えば、新築・中古で課税事業者の建築メーカー（工務店）より家を建てた（購入した）場合には建築費用・購入費用に消費税が加算されます。リフォームなどの請負業務も同様です。消費税が８％から１０％に上がった場合、１０００万円の物件売買の場合に２％の変動が２０万円の負担増になります。こうして見ると本体が高額ですので数パーセントの変動も軽視できませんね。あと、不動産売買の際に物件本体以外に消費税が関係するものとしては、弊社の様な仲介業者による仲介の際の仲介手数料、所有権移転登記等を行う際の司法書士に支払う登記費用が挙げられます。ただ、仲介手数料や登記費用にかかる消費税額は上記不動産家屋の消費税に比べると絶対金額のうえでは大きな金額ではありません。知り合いの工務店の人に聞いた話ですが、売買時の決済の際に明示される消費税額の金額について買主様（施主様）より溜息交じりの愚痴を聞かされる事があるそうです。工務店等の課税業者は消費税ぶんのお金を一時的に預かっているにすぎず国に納税しているだけの立場の為、愚痴を言われても辛い、とこぼしていました。財政再建と将来の保健・年金等を理由に税負担が増えていくばかりですが、単なる数字の固まりとして増やした予算を丼ぶり勘定で使うのではなく予算が少ないなりの工夫を政府や公的機関には継続して実施してする事を願うばかりです。
2016年07月号(310号）
●先日、関東から引っ越してきた人から地名の読み方を聞かれました。弊社事務所のある犬山市の隣の市ですが『各務原市』です。この地域に縁の無いかたはパッと見せられても考え込んでしまうと思いますが「かかみがはらし」と読みます。私も実家の九州から学校を卒業して岐阜で就職した後に実家へ一時帰省した際、名古屋でＯＬ経験のある母からクイズ形式で上記『各務原市』の読み方を聞かれて回答に悩んだ事がありました。地名や人名については難しい漢字を使ったもの、読み方が変わったもの等があり、仕事柄その漢字を見て暫く固まってしまい悩む事もあります。他にも、岐阜で就職して知った地名として『神戸』があります。この漢字を見るとそれまでは岡山県神戸市の「こうべ」を先ずは思い浮かべるのですが、岐阜県安八郡に『神戸町』と書いて「ごうどちょう」と読む地名があります。（ちなみに、『安八郡』は「あんぱちぐん」と読みます）また、知人の苗字で『神戸』と書いて「かんべ」と読む人もいます。他にも全国各地に「こうど」「ごうと」「かのと」「かんど」「かど」「じんご」と読む地名もあるそうです。弊社の旧事務所のあった『新城市』も読みにくい地名の様で、名古屋の不動産業者から物件の問い合わせがある時も、『新城市作手（しんしろし　つくで）』という地名を「しんじょうし　さくて」と言われる事があります。また、人と会話をしていて読み方の違いではなく、同じ読みで違う地域というのもあります。以前、岐阜県恵那市に住んでいる人との中部圏内のアチコチの地域の物件の話になった際、『…で、「たかやま」で売物件が云々…』と言われた時に塚水が思い浮かべる地域は岐阜県の飛騨高山の『高山市』ですが、どうにもその人の言っている距離感が合わないのでよくよく確認すると岐阜県中津川市高山というローカル地域の事だったという事がありました。不動産という業務に関連して物件住所地としての地名を多々目にしますが、漢字と地理の勉強だったりします。（それでも、なかなか覚えられない事もありますが……(笑)）時には関心し、時にはムムッ～と考え込みながら地名を見ていますが、なかなか面白いものです。地名というものは過去の経緯が絡んでいる場合が多々あります。不動産に関してですが、水を連想させる地名は、そこが水田・川沢池沼等の水場であった可能性もあり地盤が心配だから住居の建築を避ける傾向もありました。（今は地盤改良や強化、造成技術の発達により心配は少なくなっています）それでも、住所地名の一部に『首切』とか『首塚』等があると戦国時代の歴史中心地でもあった中部地区ですから昔の事とはいえ縁起でもないから地名変更すれば良いのに、と思ってしまう事もあります。 ●景観法・景観条例建築物や構造物を建てる際に関係する法令条例の１つとして景観法（法律）、景観条例（地方公共団体の条例）があります。昭和後期の高度経済成長時代に乱立された高層建築物や屋外広告物などに対して、良好な景観の形成を促進したり調和のある街並み作りを勧めるために制定されたものです。これらの法令条例により周囲の景観に馴染まない奇抜な建築物や建築基準法には準拠しているという理由で建築可能な高層建築物に対して行政側から指導や勧告による改善が行える様になっています。景観条例の指定が無い市町村もありますが、景観条例により各市町村毎に独自の規制・区域指定が可能となっています。例えば、城下町等の古い町並みや宿場町として発展してきた地域、自然との調和を重視された新興住宅地などが景観地区・景観協定として指定されていたり、市町村全体が景観条例の対象だったりします。方々を走り回っていると景観規制による建築だろうと思われるものを時々見かけますが、事例として判りやすいのがコンビニです。普段は目立つカラーリングな店舗デザインですが、黒・茶系色を主体に落ち着いた外観の店舗のものがあったりします。また、伊勢神宮に行くと町屋な外観のコンビニがあるそうです。（コンビニの出店に際して木造建築の町家を改装したそうです）こういった事で周囲の景観や町並みとの調和が壊されるのを防いでいます。短期の仮設物を除いて、不動産家屋等はその場所に１０年２０年…５０年と長期に存在する事になりますので万人の目に触れます。行き過ぎた自由による奇抜なデザインによって周囲の不快感を生み、ギクシャクした御近所付き合いの原因にもなりかねません。景観は地域住民の共有財産との考えも必要です。
2016年06月号(309号）
●本誌１号に掲載の恵那市飯地町の下見での話です。飯地町は標高５００～６００ｍ程あり、また山林が多く、飯地町の中心部を除くと家々の間隔も適度に空いているので夏は涼しさを実感できる地域です。鳥のさえずりをＢＧＭ代わりに家屋内外を家主様に案内してもらっていましたが、先ず玄関から入って見える大黒柱の太さに圧倒されました。築１００年クラスの古民家、例えば物件番号６９２５新城市作手の売家古民家や打ち合わせ先での住居などでは何度か立派な大黒柱を見る事がありますが、今回の物件の様に築１０数年の家ではあまり見る事がない感じがします。思わず手をあてて写真を撮ってしまいました。　　　　　　　太さが３０ｃｍ以上ありそうで、思わず抱き着きたくなるほどです。(笑)　他にも天井が高く屋根裏が収納庫代わりに使えるとの事でそこも見せて頂きましたが、太い丸太を組み合わせて建てた家である事が実感できる様な状態でした。今の不動産業をしていると、時には一日中車で走り回っている事もあり大変疲れますが、先月号の編集だよりで書いたような道中の美しい景色に足をとめて暫し見とれていたり、古民家を始め色々な住宅を見て回る事はとても楽しいものです。　　　　　　　今の自宅はサラリーマン時代に購入した現代風の分譲住宅ですが、もし、これから自宅を新築するような機会があれば当時とはまた違った目線での土地選び・家屋デザインが出来そうです。これから梅雨の時期を迎え、お出かけし難い時期に入りますが、雨にも負けず、風にも負けず、自分自身も楽しみながら走り回って不動産の縁結びをしていきたいと思います。 ■ 無許可の橋と占有料小ネタ探しでニュース記事を見ていたところ、目についた記事がありましたので紹介します。記事の見出しは『無許可の橋３２００件、京都市が是正本腰　占用料徴収を徹底』とありました。昔々、「八百八橋」といったのは大阪でしたが、京都にもそんなに橋があるの？？？と不思議に思って記事を読み始めたのですが、ココでいう「橋」とは民家や駐車場・工場等に出入りするために水路に設けられた「通路橋」の事でした。写真に写っていたのは幅６０～１００ｃｍ程ありそうな水路にコンクリート製板で設置されたもので、側溝の蓋と呼べなさそうな大きなものでした。都市部にしろ田舎にしろ、市町村管理の水路や道路を占有する際には事前に占有の許可を取得する必要があります。その際、占有料が徴収されますが、その占有料も占有状況によっては減免措置のある市町村もあります。今回の記事では、これまでナアナアになっていた無許可・未徴収を是正していきましょう、という話ですが、そういったところにも切り込んでいくほど京都市も財政確保に必死なのかという印象も同時に受けました。条例等で規定されている事ですし、道路にしろ水路にしろ維持管理には費用もかかる事ですので、それを利用する事に対して対価を払うのは当然と言えば当然ですが、生活活動に必要なこのようなモノに対しても徴収徴収と聞くと、何とも息苦しい世の中だな～とも思う次第です。
2016年05月号(308号）
●現地案内と下見で走り回る日々が続いております。御客様御自身も下見等に出かけやすい季節でもあるため現地案内依頼が集中してきております。内覧等の御依頼を頂いてから日程調整に御時間を頂く事、今週末等、直ぐに見たいとの御希望でも直近の御希望日が調整つかず翌週・翌々週等にずれ込む事もございます事は御了承頂きたく思います。その様ななか、事務所を留守にする事もある為、電話してもなかなか繋がらないとお叱りを受ける事もあります。事務所を留守にする場合、携帯電話に転送するようにしているのですが、電波の届きにくい山間部に居る時や車を運転中など電話に出れない事も多々あります。弊社へ御用の際は出来ればＦＡＸやＥ－Ｍａｉｌ等を活用して頂ければ事務所に戻った際に対応致しますので宜しくお願い致します。　話は変わり、先日も三重県に内覧と下見に出かけておりました。津市から戻るルートの途中、国道１６６号沿いの川で"全開"状態の桜に心奪われて車を停めて暫し桜を眺めていました。　　　　　　　　　写真では表現し難いですが、ホントに綺麗で、桜の下に立つと上から降り注いでくる様な感覚を覚える程でした。川沿いの清掃・雑草刈りを含め、地元の方が維持管理に苦心されていると思いますが、長時間運転の疲れた体に一服の清涼感です。アチコチに車で移動中にフッとした一瞬の景観に思わず車を停めて暫しその光景を眺めている事があります。編集だよりやブログ向けのネタとして写真も撮影するのですが、後から写真を見ても肉眼で見た光景とはやはり何かが異なるものです。現地での体験は視覚・嗅覚・聴覚・触覚などで感じるからだと思います。更に現地付近で美味しいものを食しながら味覚も満足させれば５感フル活用になります。梅雨時期に入る前に、春を体験しにお出かけしてみませんか？新緑や美しく咲く花、山菜を楽しみながらの物件下見も楽しいものです。 ●熊本の震災４月１４日夜に熊本地方を震源とする地震が発生しました。マグニチュード６～７クラスで２０１１年３月の東日本大震災以来の大地震です。現地はライフラインや流通が寸断され被災地に集まっている支援物資も十分には隅々まで届き難い様です。テレビや新聞雑誌・インターネット等の媒体を通じて現地の様子が伝えられている様ですが、現場が必要としている事と支援をしようとしている側の意識のズレもある様です。支援物資の事についての意見を目にしましたので概要を紹介しておきます。今回の様な震災の際、支援という行為そのものは非常に意味のある貴重な行いであり無暗に否定したり妨げたりする事は避けるべきですが、支援物資については状況に応じた対応をする必要がある様です。報道にて紹介されていた一例として、支援物資についても現場で困る例として「生鮮食品」などの日持ちや保存のきかないもの、「千羽鶴・寄せ書き」などの気持ちだけのもの、「古着類」などのサイズ等の関係で分別の手間が増えるもの、があるそうです。また、支援の時期としても、ライフラインや流通が寸断されている震災初期と、ある程度復旧が進んだ後では現地で必要とされるものも異なるそうです。４月１９・２０日時点では現場も相当混乱している様で、情報と流通経路がある程度復旧してこないと善意の支援物資も十分に活用されない可能性もあります。個人単位の支援物資送付が現地職員の仕分け負担を強いたり、時期を逸した物資が不良在庫化する恐れもあるそうです。支援については寄付金・義援金・支援金等によるお金による支援が融通もきく様です。物資送付を希望する場合は市町村や現地で活動するＮＰＯなど現地の状況を把握し易い団体を窓口にして確認しながら対応するのが良い様です。また、その際に個々人が直接現地団体に連絡を取ると現地対応者の負担を増やす事にもなりかねないので、支援する側も窓口的な団体を形成して情報共有しながら対応したほうが良いと思います。弊社のある中部地区も大地震が懸念されている地域ですので他人事ではありません。支援と並行して、自分達が被災した場合を想定して水や食料等の物資の確保、避難・居住場所の確保確認を再確認する機会だと思います。
2016年04月号(307号）
●２月末、物件の引渡しと打ち合わせの為に新城市へ行きました。帰りが日没後になった為に早く帰宅したかった事と、開通した新東名高速道路も体験せねば....という野次馬根性が相まう事となり、帰宅する際に新城ＩＣから高速道路を使って帰る事にしました。仕事柄、アチコチ車で走り回りますし、高速道路利用もそれなりに経験していますが、それでも、新城市内の国道１５１号からＩＣ入口に差し掛かる際には、えも言われぬ高揚感とそんなおかしな自分自身に対して客観的に呆れる自分の感情が入り交じり、怪しげな笑みを浮かべながら新城ＩＣのゲートをくぐったのでした。ホント、この時同乗者が居たら変人扱いされていたに違いないです。(笑)犬山市までの帰りのコースとしては新東名高速から豊田東ＪＣＴを経由して東海北陸自動車道を土岐市方面に向かいました。新東名高速道路を走行して感じたのは、総じて『走りやすい』という印象です。新しい道路は既存のものに比べて色々と改善されている事項もあるとは思いますが、自分自身で感じたのは、『道路幅が広く感じる』『走行中の高低差変動が少ない』と思える事でした。数値的な裏付けがある訳ではなく、あくまで感覚的なものです。前者は圧迫感を感じずに走行できますし、後者は車の加減速が少なくて済みますので渋滞要因の緩和になります。時間帯としても車の交通量はそれほど多くなかった事もあり、スイスイと走れる状況でした。新城ＩＣから暫く走行すると最初に現れる「長篠設楽原PA」が見えてきました。トイレ休憩と空腹もあって寄る事にしました。　　　　　　中部地区は戦国時代においては受験生の悩みのタネでもあり人々を魅了する史実の豊富な地域です。この長篠地区も織田徳川連合軍と武田軍が激突した地域で、「長篠の戦い」とか「長篠設楽原（設楽ヶ原）の戦い」と言われ、鉄砲3,000丁による三段撃ちを行った織田徳川連合軍により、当時最強と呼ばれた武田の騎馬隊は壊滅されられたという（解釈には諸説ある様ですが）歴史の教科書に出てくる場所でもあります。　　　　　　　ＰＡ内の土産物売り場を見ても戦国関係グッズが豊富に並んでいました。この日は日没後だった為、高速道路走行中やＰＡでは周辺の景色を堪能する事は出来ませんでしたが、これから暖かくもなりお出かけには良い季節となります。高速道路が通っている山側はこの時期、新緑や山桜の鑑賞、山菜狩りなど秋の紅葉とはまた違った趣があります。五感（視覚、聴覚、触覚、味覚、嗅覚）によりお出かけしてはいかがでしょうか。 ■固定資産税の起算日について不動産の売買をするに際し、物件そのものの代金とは別に売主買主の間でやり取りされる金銭の１つとして固定資産税の清算があります。役所から所有者への納税通知は４～５月頃に郵送されますが、これは１月１日時点の所有者が納税対象とされています。固定資産税の清算をする際、起算日について関東関西を含め地域により相違があり１月１日とするものと４月１日とするものに分かれます。関東圏では主に１月１日となっています。これは前記の様に役所側の納税対象者の判定が１月１日にされるから、というのが根拠の様です。関西圏では４月１日とする事が多い様です。これは年度会計の概念が４月１日起算とするからです。この起算日の考えについては、どちらが正しい間違っているという事はなく、これまでの商習慣や考えかたによるもので、恐らくはどちらかに統一されるという事は今後も無さそうです。ちなみに、弊社仲介では愛知県宅建協会の基準に沿って４月１日起算日で清算しております。
2016年03月号(306号）
●３０４号の編集だよりにも紹介しましたが、新城市を経由する浜松いなさJCT～豊田東JCT間の新東名高速道路が無事に開通しました。地元情報によると、１３日（土）の開通日の新城IC付近では少し混雑したそうです。また、ＩＣから出てきた車が交差点でＵターンしてそのままＩＣに入っていく姿もあったそうで、新区間を上下線走って楽しもうという人もいたようです。(笑)インターネットを利用してライブカメラによるＰＡＳＡの様子が見れるのですが、平日の日中にもかかわらず駐車している車も多く賑わっている様です。（以下の写真は岡崎ＳＡの様子です）　　　　　　　　塚水は２月中旬の時点では未だ利用していませんが、新城市界隈に行く際に、野次馬根性丸出しですがＰＡＳＡのお店巡りを兼ねて利用してみようと思っています。　　　　　　　　　　　 ■ 空き家、介護住宅に当面は首都圏における実験検証的な要素の強い話になりそうですが、空き家対策と介護問題を解消する方法として補正予算を組んだインフラ整備の動きがある様です。空き家を在宅介護対応住宅へ転用し、要介護者を２４時間見守れるようＩＣＴ（情報通信技術）を使った高度医療システムの導入を進めるとの事。少子高齢化・核家族化・介護問題も併せて、家族による働きながらの高齢者介護が難しい現実があります。理想は直接顔を合わせての介護ですが、様子を見たり状況の確認等の一部を情報通信技術の利用による体制で補う様です。空家や高齢者の問題は地方や中山間地域にも同様ですが、こういった体制の構築はインフラの整った都市部が有利です。また、システムの構築やインフラ整備には費用もかかるため最初は採算度外視で国や市町村が主導して行う必要があります。まだまだ先の長い話だと思いますがこういった事業を進めて問題点の抽出や対策等のノウハウを構築して地方や民間に波及させて欲しいものです。こういった介護の問題を考えた場合、ある程度自立した生活が出来て病院や医者の世話になる機会の少ないうちは地方での田舎暮らしで健康維持に努めながら暮らすのが良い様に思います。体が不自由になったり、車の運転が出来ない、日中も横になっている時間が増えてくるような生活になってくるとインフラや医療設備の整っている都市部の環境が有利になってきます。生活環境を変えるという事は大きな決断のいる話です。周りを変えるのは(関係者の利害関係もあるので)難しい話ですが自分が変わるのは気持ち１つで可能な話です。自分自身の状態を鑑みて適切な環境に身を置く事も必要だと思います。行政を含めてこういった話題や方針については今後も気になるものです。 ■ 自然との共存～自然公園法不動産絡みの法令条例がいくつもあるのですが、土地所有者だから自分の土地に対して好き勝手に建築・造成等をしてもよいものではありません。地方地域に関係ある規制の１つとして『自然公園法』というものがあります。この法律は自然環境の保護と生物の多様性の確保を目的に制定されたもので、国や県により地域指定がされております。概ね風光明美で自然豊かな場所に指定されている事が多く、中部地区では愛知県の天竜奥三河界隈、岐阜県の飛騨高山の山岳地域、飛騨川・木曽川沿いや恵那峡などの峡谷、三重県の伊勢志摩界隈をはじめ、大小あちこちに指定されています。規制レベルとして特別地域４種と普通地域１種の５種類に分類されていますが、具体的な規制行為の一例として建築物や工作物の新築・改築・増築、木竹の伐採、土地の形状変更（造成、盛土・切土等）、土石の採取などがあります。これらの行為をする場合には事前に許可申請や届け出が必要となります。区域の指定は山林や河川に限らず、民家のある宅地も含まれる場合もありますので、意外に自分の土地だからと倉庫・カーポートを建てたり、木を伐採するなどをやってしまいがちです。住んでいる地域や物件下見の際に自然公園法の区域指定を示す看板がありましたら管轄役所窓口に照会してみてください。また、インターネットにも区域指定の情報が公開されておりますので、パソコンやスマホ等での確認も可能です。規制がある事で面倒な土地だと考える方もいらっしゃいますが、逆に許可がないと上記規制対象の行為が出来ないため自然環境が保たれているという実態もあります。自然豊かで静かな場所をお探しの方は将来の環境変化の少ない自然公園法の規制区域の土地に注目してみるという方法もあります。
2016年02月号(305号）
●今年は暖冬と言われ、確かに身近に感じるところでは１月中旬の時点で未だに大雪が降っていない事にもあります。例年、愛知県も１２月に１回位はドカ雪が降って交通事情が混乱するのですが、今シーズンはこれまでのところ、そんな事もない状況です。先日も愛知県内の某所に下見に行った際、売主様と冬の積雪の話をしたところ、以前は「これ位(と膝辺りを指しながら)」の積雪があったそうですが、最近は殆ど積もる事は無いそうです。日常的な交通を考えると大雪は無い方が良いのですが、四季が四季らしくあるために冬には積雪の時期も必要かと思います。自分が小学校低学年の頃、大雪が降ると急いで学校に行ってから校庭で自分の体重の倍以上はあるような雪だるまを作って級友に自慢していた思い出もあります。雪を見るのに標高の高い山間部やスキー場に行かなければならない様な特別な事ではなく、肌で感じる日常の光景であって欲しいと思う次第です。　　　　　　　 ■住宅診断に関する法改正の動き年明け早々に１つのニュースが目につきました。国土交通省は中古住宅市場の活性化を目的に専門家が家屋の傷み具合を調べる住宅診断を促進するための法改正を行う方針との事。売買の仲介契約時に、住宅診断を行うかどうかを売主や買主に確認するよう不動産仲介業者に義務付けるそうで、2018年の施行を目指すとの事です。中古住宅の売買に住宅診断を義務付けるという訳ではなく、住宅診断を行うかどうかの確認と診断有無・診断結果を仲介業者が買主に交付する重要事項説明書に記載する、という事の様です。確かに、屋根裏や床下の状態は専門家でないと判りにくいので、住宅診断により買主側の購入意欲が高まる事も期待出来ます。ただ、実際の仲介実務を考えると悩ましい事もあるものです。住宅診断の調査項目と費用はどの程度となるのか、診断にかかる費用は誰が負担するのか(特に診断結果により商談が決裂した場合)、古民家の様に相当の築年数が経過して現在の建築基準法・耐震性能にそぐわない家屋等に対しては診断結果がむしろ流通停滞を招くのではないか等々。近年の空家対策にも繋がる今回の方針とも思えますが、個人的には郊外の中古住宅に対する住宅ローン等の融資を利用しやすくなるような政策が拡充される事も願っています。　　　　　　　　 ■農地の取得について不動産売買には幾つもの法令条例等の規制が関係します。不動産仲介業者が仲介する際には『重要事項説明書』という書面にて説明しますが、田舎不動産で比較的多い関係法令の１つとして農地を売買する際の『農地法』というものがあります。農地の売買・譲渡・貸借等において所有権や使用権・賃借権等を移転する場合には農地法による許可申請が必要となります。なぜ、このような許可申請が必要なのか？　農地は陽当り・地勢において比較的条件の良い土地が多く、無制限な売買(所有者の変更)等によって農地以外のもの(例えば宅地)に転用される事で農地の減少、その結果としての食料自給率の減少を防ぐ目的があるためです。通常、売買仲介においては買主様が農地として使用する目的での申請（農地法第３条－農業資格）と、農地以外に利用する目的での申請（農地法第５条－農地転用）となります。ここまで読まれて、何やら農地の売買は面倒くさい！と思われるかもしれませんが、ある程度の広さで耕作したい方や広くて安い土地を手に入れて(転用により)建築や遊び場にしたい方には農地法の許可申請をしてでも農地の取得をされるほうが有利な場合もあります。(費用はかかりますが)大概は地元の行政書士に依頼をします。弊社からの物件資料を見て、地目の欄に『田』や『畑』の記述があれば農地法が関係してきますので御留意ください。
2016年01月号(304号）
●新年明けましておめでとうございます。今年も『奥三河カントリー』と『田舎専科』をご愛顧頂きますよう宜しくお願いいたします。今年の冬は暖冬だそうですが、それでも冬の寒さは辛いものです。塚水はもともと寒さには強いほうではなく、特に近年は油断して体を冷やしてしまい風邪をひく事が多くなっています。そんな私ですが、最近は車に着替えを１～２着ほど常備させており、下見や案内で方々に行った帰りに時間があると日帰り温泉施設に突入出来るようにしています。自宅ではシャワーが殆どで湯船に浸かる機会が少ないのですが、たまにはユックリ足を延ばして広い湯船に浸かりたいぃぃぃぃ～っという思いもあります。先月も長野県下伊那郡天龍村へ内覧に行った際に村営の温泉施設『おきよめの湯』に寄り道してきました。　　　　　　　　　　　　　　　　　自宅に帰ってから風呂に入るのも良いですが、出先（旅先）でフラりと立ち寄り湯をするのも良いものです。湯船や休憩所で地元の方の世間話から思わぬ情報が聞けるかもしれませんし、温泉でリラックスして体をリセットしてから次の目的地に向かうのも安全運転に寄与します。寒い時期は外出するのも気分がのらないかもしれませんが、暖かい楽しみ方も交えながらお過ごしください。 ●新東名高速　浜松いなさJCT～豊田東JCT間の開通情報　　　　　　　　　　　　　　　工事が進んでおりました新東名高速道路の新城ICを含む浜松いなさJCT～豊田東JCT区間が２０１６年２月１３日（土）の１５時に開通するとの公式発表がありました。これにより従来の東名高速道路の路線と併せて中部圏と関東圏のダブルネットワークによる渋滞緩和や災害等による信頼性向上に寄与する事になります。　　また、奥三河地域にとっては鋭意工事進行中の三遠南信自動車道と併せて、人と物の流通改善による経済効果も期待出来ます。今後、奥三河地域の変貌にどのように影響していくのか非常に興味深いところです。
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