2019年「田舎で暮らしま専科」編集だより
2019年12月号(351）
●１１月中旬、御客様の案内もあり新城市を経由して南信州の売木村へ行きました。下道で新城市へ行く途中で豊田市足助町を通るのですが、この時期は紅葉で有名な『香嵐渓』を見にくる観光客が増加します。通過は朝８時過ぎだったので、まだ大丈夫だろうと高を括っていたのですが、それでも香嵐渓近隣の駐車場へ至る渋滞が始まりつつあり１ｋｍ程はノロノロ運転となった次第です。売木村の案内から新城市に移動する途中で（通り道という事もあり）御客様を豊根村の別荘にも案内しました。今月号掲載の１９番ともう１件です。奥三河地域は全体的に杉檜の植林山が多いので季節による変化は殆どありませんが、案内物件は雑木林に囲まれた場所の為、良い感じに紅葉していました。　　　　　　　　　　写真では判り難いかもしれませんが、標高１０００ｍ付近という事もあり足助町の香嵐渓（標高１２０~１４０ｍ）に比べれば紅葉具合や落ち葉の感じも十分で映画のワンシーンの様な景色でした。花より団子な人間である塚水ですが、それでも花木の季節感は見ていても心地よくさせてくれます。方々を走り回っていても手入れがされていない杉檜の山があります。戦後の建築材としての推奨による植林政策によるものですが、安価な外材の影響もあって立木の価値が下がってしまった為に維持管理の費用が捻出できず間伐や枝打ちもされずに放置されているものが多く目立ちます。また、春限定ですが杉は花粉症の要因の１つとしても嫌がられる傾向にあります。そんな放置林を見るたびに、塚水は杉檜を伐採して雑木林（コナラ・クヌギ等の実のなる樹種）に戻せばよいのに……と思います。（無論、それもコストのかかる話なのですが）　新緑や紅葉で季節感もありますし、実は野生動物の食料となりますのでエサが無く人里に降りて畑を荒らす機会も減るかと。戦後ほど薪材等の需要は無いでしょうが、薪ストーブ好きの方が求める量あれば良いかとも思います。一朝一夕で叶う話ではありませんが、機会があればそういう活動も考えてみたいと思っています。 ●シマシマ模様の吸血昆虫対策ニュース記事で見た話ですが、愛知県農業総合試験場の検証にて、シマウマの縞模様が吸血昆虫の飛来を抑制する可能性があるとの論文が公開されたそうです。詳しくは愛知県ＨＰに以下のタイトルで関連ページがあります。『黒毛和種をシマウマ模様に塗った「シマウシ」は吸血昆虫の飛来が減少します～新たな吸血昆虫対策技術の開発～』内容としては、シマウマの縞模様は吸血昆虫を忌避するという海外の有力説（白黒の表面は偏光現象によって知覚が乱されるために、ハエなどがうまく減速できず体表にとまりにくい（色が均一面に着地しやすい）という話）があるので、ウシにシマウマ様の縞模様を塗装してその効果を検証したという論文です。検証の結果、白色のシマシマ模様を施した黒毛和種のウシの体表に付着する虫の数が半減したとの事で、シマシマ模様は効果があるのではないかという事です。検証サンプル数が少ない様ですが、話としては興味深く読ませてもらいました。また、海外掲示板のコメントでは、結構知られた知識らしくドイツでは同様の白黒のシマシマ模様をした馬用の毛布もあるそうです。吸血昆虫は家畜にとってストレスや病気媒介の原因となります。薬剤や大掛かりな設備を使う事無く対策出来るのであれば家畜を飼う方にとっては願ったりかなったりです。ウシやウマに限らず広く応用出来そうな感じですので、蚊に刺されやすい人は白黒シマシマ模様の服を着ると刺される機会が減るかも？しれませんね。（但し、その姿は周りから大笑いされる可能性大ですが……） ●あっという間の令和元年今年５月よりスタートした『令和』の元号ですが、何だかあっという間に最初の年が過ぎようとしています。１年を振り返るには少し早いかもしれませんが、パッと思い出すだけでも徳仁天皇陛下の御即位の他に、池袋での高齢者による自動車暴走事故、ラグビーワールドカップ、芸能人の薬物による逮捕、消費税１０％導入、観測史上最大規模と言われた台風の上陸、首里城の火災がありました。不動産業務に関する事といえば来年２０２０年４月に施行される改正民法による契約等への影響に関して研修がありました。改正民法については追々編集だよりのネタにもしたいと考えています。年末に向けて会員の皆様も慌ただしい日々を過ごされるでしょうが、事件事故に巻き込まれぬように新たな年を迎えて頂ければと切に願います。
2019年11月号(350号）
●１０月１２日（土）に台風１９号が関東－東北を通過していきました。日本上陸前より非常に強い勢力である事が連日マスコミでも報道され、個々人による強風対策や水食糧買い出し等の対応をされている話も合わせて伝えられていました。しかし、いざ上陸すると強風以上に豪雨による影響が大きく、堤防決壊による河川の氾濫等で関東地区を中心に大規模な浸水被害が発生する事態となりました。被害に遭われた方には心よりお見舞いを申し上げますと共に一日も早い復旧と日常の回復をお祈り申し上げます。自然災害により家屋や車が被害にあった場合、保険による補償も気になるところです。先ず、家屋についてですが、加入されている火災保険の補償に『水災補償』、『風災補償』があれば今回のような災害時には補償を受けられるそうです。例えば、水災補償については台風、暴風雨、豪雨等による洪水・高潮・土砂崩れ・落石などによる被害（浸水や被害割合に条件が付く場合はある様です）で、また、風災補償では台風・突風・竜巻・暴風による飛来物等で家屋に被害を受けた場合に適用があります。さらに、保険の対象が建物のみの場合はそのまま建物だけが補償対象ですが、対象を家財まで含めてあると浸水等で被害を受けた家屋内の家具・衣類・電気製品等も補償となります。自動車の場合は火災保険ではなく自動車保険における車両保険での補償となります。（車両保険に加入していない場合は洪水等で水没しても補償は受けられません）ここで注意が必要なのは、地震による津波等で家屋や車が浸かった場合は火災保険ではなく地震保険（車の場合は地震に備えた特約）での補償となる事です。今回の様な台風は滅多にあるものではありませんが（頻繁にあっては困りますし）、被害の有無に関わらず今回の事例は加入している保険の見直しをするキッカケになるかと思います。　今回の台風による浸水被害に関して、地形的に低い（昔から浸水し易い）という地域もあった様です。昨今、市町村等の自治体より自然災害に関するハザードマップ等が公開されています。また、古くから住んでいる地元の人等の話も参考に、お住まいの地域が浸水・土砂崩れ等の被害を受けやすい場所の場合は避難場所の確認も合わせて災害対策について家庭内で話し合う機会になればと思います。 ●天井のシミ売却依頼により家屋を下見した時や御客様の内覧する際、何気に天井を見るとシミを見つける事もあります。直接天井裏が覗ければ原因を調べる事も出来ますが、そうでない場合はシミの大きさ・場所・新旧具合を含め、家屋の内外を確認しながら推定する事になります。天井のシミというと真っ先に思い浮かぶのは『雨漏り』です。雨漏りの場合に厄介なのが原因個所が必ずしもシミの真上ではないという事です。屋根を支える縦横の構造において漏れた雨水が伝わって落ちてくる事もあります。例えば、屋根の一番てっぺん『棟木（むなぎ）』付近の雨水が屋根を支える『垂木（たるき）』と呼ばれる木の棒を伝って軒先に近い場所で垂れる可能性もあります。雨漏りに関しては大工さん等のプロに天井裏に上がってもらって調査をお願いするのが手っ取り早いです。原因個所の特定と併せて修繕方法等の見積りもお願い出来ます。雨漏り以外のシミの原因として塚水が経験したのが『動物の糞尿』です。過去に扱った豊田市北部の別荘物件で、シミを見つけた際に大工さんが天井裏に上がったところコウモリの糞尿だったとの事。また、新城市某所の古民家でもシミがあったのですが、それも小動物が入り込んだ結果によるものでした。新城市の物件では、売主様・買主様と一緒に１階で話をしている時に天井部分で『何か』が走る音。窓や戸を開けていた事もあり、当初は野良猫でも入ってきたのかと思い、２階に上がったのですが猫等の姿は無く、今度は（２階の）床下辺りに『何か』がいる気配を感じる様な状況でした。　その後の調査により、屋根近くの隙間から小動物が日常的に入り込んでおり、その動物の糞尿がシミの原因だったそうです。こういった小動物の侵入が原因の場合、侵入者を捕らえる事と侵入路を封じる（穴をふさぐ）という事が必要になります。人が日常に居住していると動物も警戒して寄ってきませんが、空家であったり自然林に近い場所の場合はそういった獣害被害のリスクも大きくなりがちです。雨漏りであれ獣害であれ、ある程度は人の出入りがある家屋が望ましいと思います。それがシミの早期発見・対策にも繋がりますし、また、人が出入りする事で家屋への風通しによる湿気対策にもなる為です。
2019年10月号(349号）
●先日、売買仲介物件でのゴミ処分の助っ人として岐阜県恵那市へ行ってきました。他の市町村でも同様ですが、日常的にコツコツとゴミ処分する場合は各週の可燃ごみ・不燃ごみとして出せば良いのですが、まとめて出す場合はクリーンセンター等の指定施設に持ち込みを行います。概ね、１キロ単位数百円程度で持ち込め、施設内の分別場所に置いていきます。運搬等の手間はかかりますが産廃業者に依頼するより圧倒的に安くあがります。　ゴミ処分のなかでもＴＶ・洗濯機（乾燥機）・冷蔵庫（冷凍庫）・エアコンは家電リサイクル法による処分の対象となります。買い換えを伴う場合は新品購入した家電店に引取りを依頼する方法もありますが、家電店そのものが指定引取場所ではない場合が殆どですのでリサイクル費用＋運搬費等の経費を請求されます。御自身で運搬できれば指定引取場所に持ち込むのが一番安くなります。対象家電を処分する際は事前に処分家電のメーカー・型番（大概は製品のどこかにラベルが貼ってあります）を確認メモしたうえで郵便局へ行ってリサイクル券の手続きを行います。郵便局では窓口の人が親切に記入方法を教えてくれますので安心してください。指定の振込用紙（リサイクル券）にはメーカー・型番を元に指定コードや依頼人（御自身）の住所氏名等を記入してリサイクル料金を振込みます。後は振込済用紙と処分家電を指定引取場所へ持ち込みます。昨年暮れ、塚水は２５型のブラウン管ＴＶを処分しましたが、費用負担はリサイクル費用の￥２３７６円のみでした。　　　　　　　　　　　　　指定引取場所ですが、ＰＣやスマホでインターネットが出来るかたは『家電リサイクル券センター』で検索すると一般財団法人家電製品協会家電リサイクル券センターのページが見つかります。同ページから全国の指定引取場所の検索が可能です。場所と併せて受付時間・休業日等も確認出来ます。インターネットを使われない方は各市町村のゴミ出し等を担当する部署で確認ください。その際、指定引取場所ではなく市町村の収集場所（●●センター）を紹介される場合があります。そこに持ち込むとリサイクル料だけでなく運搬費も請求される可能性もありますので確認が必要です。ゴミ処分は業者丸投げも楽ですが、ひと手間かけるだけで安くあげる手段もありますので参考にしてください。 ●今月は薪ストーブ・囲炉裏特集今月号の１８番～２５番は薪ストーブ・囲炉裏（含む囲炉裏テーブル）のある物件を集めてみました。標高の高い場所は夏涼しい反面、冬はそれなりに冷え込みます。ガスファンヒーターや灯油ストーブ等もお手軽で重宝しますが、弊社で不動産探しをされている方に人気なのが薪ストーブや囲炉裏といった設備です。単なる暖房器具としてだけでなく、鍋等の調理にも重宝します。また、パチパチと音をたてながら薪や炭が燃えているのをボ～と眺めているのも心安らぐものです。過去に薪ストーブ付きの物件を売買仲介した際、買主様より薪の調達について質問を受ける事もありました。身近なところではホームセンター等で１束数百円で売っているのを見かける事もありますが、こういったところで１束買いをしていると高くつきます。方々ではトラック１台分単位で売っているところもあります。一般的にはこういうところで購入する事になります。もっと安上がりなのが山林からの間伐材を調達する方法です。伐採して搬出するのは力仕事ですので大変ですが費用は一番安上がりです。薪材の調達や薪割りなど大変な面もありますが、運動不足解消の為と前向きにとらえ、また、薪材調達そのものが放置林を解消するための１手段にもなり得る事も含めて活用してもらえればとも考えます。今月号の新規物件である１番と３番も薪ストーブ付きの物件ですので併せて御検討ください。
2019年09月号(348号）
●消費税の１０％への引き上げまであと１カ月です。再々延期はありませんでしたね。残念です。弊社も事業活動するうえで郵便等の通信費や移動の為のガソリン代、消耗品購入等にも影響しますので増税は正直言って厳しいのですが、国民の多数意思によって選ばれた代表（議員）により運営する政治機関で決められたものですから仕方がありません。弊社仲介での不動産売買において仲介手数料への消費税加算も８％→１０％になりますが、これも塚水の横暴な意思による値上げではありませんので御理解くださいませ。（笑）ちなみに弊社仲介における不動産売買において、物件表示価格は内税方式にしておりますので１０月以降の増税分の値上げ予定はありません。直接的な増税の影響は仲介手数料となります。例えば、１０００万円の不動産売買において仲介手数料に対する２％ぶんの増税差額は￥７，２００円です。これを多いとみるか少ないと見るかは人それぞれですが、今回の増税が景気に対してブレーキをかける要素にならない事を切に願っています。 ●今月は定住も可能な別荘地物件特集時々御客様からの問い合わせもあり、以前の編集だよりのネタにもしましたが『別荘地に住めますか？』というものがあります。今回の１８番から２５番は定住利用も可能、定住者がいる、もしくは定住されていた事のある別荘地の物件をピックアップしてみました。別荘地では定住してはならないという制限はなく、利用方法・頻度は所有者次第です。所有者様から不動産を預かる際に現地の事を伺うと、なかには完全に定住ではなくても週や月の半分以上をそこ（別荘地）で過ごす人もいるという話を聞く事もあります。仕事や子育てが一段落し、セカンドライフとして御自身の時間をフルに活用するなかで、利便性の良い都市部とは異なり自然豊かな郊外で趣味や菜園作業等を楽しむ方も多いです。その軸足となる拠点が何処にあるか、という話であり、その１つの選択肢が別荘地という事です。参考までに別荘地での定住におけるメリット・デメリットを挙げてみます。 [メリット] １）自然豊かで静かな環境で生活できる。２）煩わしい近所付き合いが少なくなる。３）都市部の住居に比べて固定資産税が安い。４）管理費に水道代が含まれている別荘地の場合、水道代を気にしなくても良い。 [デメリット] １）管理費が必要となるところが多く、別荘地の規模にもよりますが、年間管理費が￥２～３万円のところから￥７～８万円（高額なところでは１０万円程度）必要となります。２）山間部に分譲されたところが多い為、民家集落以上に公共交通機関とは無縁です。自家用車を所有して運転が出来る事が必須です。３）管理費の徴収のある別荘地の水道について、大半が井戸や沢水など自然のままの水源とした私営水道です。定期的な水質検査をしている別荘地もありますが、公営上水道の様に水質が保障されている訳ではありません。飲用の際は煮沸するか、そもそも飲用を推奨していないところもあります。４）道路が傷んだ場合、民家集落の公道の場合は道路管理者（市町村、県、国等）が補修等を行いますが、別荘地（特に規模が小さく管理費が安価な別荘地）は自主管理のところが多いため各自で補修します。別荘地の場合、管理費負担を考慮されますが、考えようによっては一部を水道代に置き換えできますし、管理会社が付いていたり管理人の居る別荘地ですと水道・道路・除雪他の事で相談や依頼をする「便利屋さん」が待機しているとも考える事が可能です。また、広い敷地で都市部より固定資産税が安い物件も多く、管理費負担との相殺として考える事も可能です。移住目的やセカンドハウスを検討される際に、御自身が希望する条件に優先順位を付けて検討される事をおススメしておりますが、条件によっては民家集落だけでなくこういった別荘地も考えてみてください。
2019年08月号(347号）
●７月はジメジメした梅雨が長く続き、西日本では大雨による注意報も出ていました。この会報８月号が皆様のお手元に届く頃には梅雨明けしていると思います。昨年は異常な暑さで梅雨があったかな？という感じで連日夏のようでした。今年も５月半ばには日中最高気温が３０℃を超える「真夏日」があった為、どうなる事かとドキドキでしたが梅雨らしい季節感を経て少しホッとしています。ＧＷ明け頃には弊社事務所のあった愛知県新城市の『宇連ダム』が貯水率ゼロで話題になっていました。ゲリラ豪雨の様な降り方も困りますが、なんでも程々には季節の移り変わりをして季節感や作物等の恵みを身近に感じていたいと思う次第です。 ●家屋登記最近売買しました不動産で『家屋登記』に関して関係者とやり取りする機会がありましたので一部ネタとして書かせて頂きます。土地と同様に家屋に対しても法務局で所有者等を管理しています。法務局で登記簿情報を取得する事で、家屋の種別、用途、床面積や所有者（と所有者変更の履歴）、附随する権利関係等が閲覧可能です。ただ、弊社が扱う田舎物件では家屋登記が無い不動産もあります。主な例では自己資金で家屋を新築・増築した場合です。別荘の新築や田舎家の増築などがこれに該当します。金融機関から住宅ローン等の融資を受けて家屋を建築した場合は担保として土地家屋に『抵当権』が設定されますので家屋登記が無い（未登記）という事は殆どありませんが、自己資金で建築・増築した際には家屋登記をしない事例が多いです。厳密には、第３者に対して所有権で対抗する際には登記の有無は非常に重要ですが、実体としては固定資産税納税実績や家屋利用実績（電気・水道・ガス等）等で判断される場合もあります。家屋登記には費用もかかりますので別荘建築や増築では一々登記をしない事が多いというのが実態です。家屋が登記されていないと第３者に勝手に家屋登記されて乗っ取られるのでは？と思われる方もおられるかと思います。そこで登記の際にカギとなるのが登記申請の際に添付する『所有権証明情報』で、家屋の所有者である事を示す書類を添付する必要がある訳です。所有権証明情報として添付する書類にも基準があり、有効度が高いものとしては「建築確認通知書」「建築確認の検査済み証」です。これらの書類が無い場合は代用物として「工事業者からの引渡証明書」、「固定資産税の証明書」、「建築工事請負契約書や領収書」などを使用します。古民家等でそういった書類すら無い場合は固定資産税の納税証明書（過去３年程度）や電気・ガス・水道等の設備代金領収書等を２点以上添えて所有権証明情報とします。よって第３者が勝手に家屋登記を設定出来ないようにハードルは高くなっている訳です。家屋登記を行う場合は土地家屋調査士の資格を持つ方に依頼するのが一般的です。建物表題登記（家屋登記の見出し部分の登記設定）の費用は測量や図面作成を伴う為に建物の大きさや所有権証明情報の種類によって違ってきますが大凡８～１５万円前後が一般的な様です。また所有権者を設定する為の所有権保存登記は司法書士の仕事ですが大凡２～３万円＋登録免許税（家屋の評価額で決まります）の様です。こういった費用もあるため、冒頭でも述べたように費用節約で家屋登記をしない方は多いという実態でもあります。ちなみに家屋登記しないと固定資産税がかからないの？と聞かれる事もあります。家屋登記しないと役所は家屋がある事を知らないままでは？と考えられた様ですが、そんなに甘くないのが世の常です。(笑)　工事時の各種届け、御近所口コミ情報、航空写真での調査等で知られ、ちゃんと役所の人が現地調査に来て翌年から納税通知書が届く事になります。 ●今月は格安売地特集近年、山遊びや週末キャンプ等で格安売地を求められる方が目立ちます。奥様の冷ややかな目線をよそに旦那さんが小遣い貯金で山遊びの土地（男の隠れ家？）を求められたり、家族で週末キャンプするためにチョットした土地を購入されています。今月号の会報１４番から２５番はそんな格安売地を掲載してみました。安いのは安いなりの理由もあり、別荘地であれば管理費（水道や除雪等の費用が大半）がかかったり、傾斜地だったりするものもありますが、自分の所有地であるための自由さもあります。また、自宅では近隣に気兼ねして音楽や趣味工作で音が出せない方も郊外の格安地に小屋やミニハウスを建てて使われている例もあります。目的や状況によっては不動産購入の敷居の低さからこういった土地も活用可能ですので是非御検討ください。
2019年07月号(346号）
●田舎道を下見等で車で走っていると草刈りをする刈払機のエンジン音を聞く機会が増える季節になりました。雑草だらけにしないためには、何処の土地も春～秋にかけて概ね３回程度の草刈りをしますが、暑い時期になると比較的涼しい早朝に行う機会が多いです。ところが早朝からの刈払機のエンジン音によりウルサイとの近隣住民とのトラブルに至る場合が稀にあるそうです。近い場所での草刈りに限らず、窓を開けて寝ている等の家屋側の条件と、農地が広がる等の見通しの良い地形の為に遠くまで音が届きやすい周辺環境の条件が重なるなどで騒音トラブルに至る訳です。土地管理の負担増により放棄地が増えると雑草による景観悪化だけでなく蛇やタヌキ等の小動物の住処になる事での人や作物への獣害、作物への病気まん延の原因にもなります。地域のお付き合いとして作業者へ一方的に対策を求めるのではなく、お互いに歩み寄って対応策を考える事で無理の無い地域作りを目指していければと考えます。 ●自然災害の警戒区域等の指定に関する研修会弊社も所属する愛知県の宅地建物取引業協会では定期的に研修会を行っています。最近行われたのが津波災害警戒区域の指定に先立った「自然災害の警戒区域等の指定に関する研修会」でした。主に地震を起因する災害に対してで、行政側で行っているハード・ソフト両面の対応策と、不動産売買の際の重要事項説明にも関わる警戒区域の指定に伴う告知事項の話でした。最近では６月１８日夜に山形県沖で発生した震度６強の地震がありましたが、東海地区でも大地震発生の危険性が唱えられて久しいです。今回の研修テキストにおいてもソフト面の対策として、沿岸部を中心とした津波災害マップを中心に説明が行われていました。（山間部を中心とした土砂災害マップは従来より公開・更新されております）最大クラスの津波が発生した場合の浸水地域と津波の高さをシミュレートして地図上にブロック単位でマッピングしたものが更新公開されています。それに伴い、警戒避難体制を特に整備すべき土地として『津波災害警戒区域（イエローゾーン）』と指定するそうです。従来からも同様のハザードマップがあり、市町村単位でも公開されておりましたので沿岸部の物件を案内する際には添付資料として現地で御客様に渡しておりましたが、今回はこれがより統合され見やすくなった感もあります。現在、津波災害警戒区域の指定のある市町村として挙げられているものとしては以下のとおりです。 ●尾張管内：名古屋市　中村区、瑞穂区、熱田区、中川区、港区、南区、緑区 ●海部管内：津島市、愛西市、弥富市、あま市、蟹江市、飛島村 ●知多管内：半田市、常滑市、東海市、大府市、知多市、阿久比町、東浦町、南知多町、美浜町、武豊町 ●知立・西三河：西尾市、碧南市、刈谷市、高浜市、安城市 ●東三河管内：豊橋市、豊川市、蒲郡市、田原市主に、沿岸部や河川流域・地形（高低差）で範囲が広がっている様子です。気になる方は以下の方法で御確認ください。 ●パソコンやスマホでインターネットが使える方　　⇒　『愛知県　津波災害警戒区域の事前公表について』を検索　　　　愛知県ホームページの該当ページで詳細マップが確認出来ます ●インターネット環境の無い方　　⇒　各市町村・県事務所　窓口　　　　主に、都市計画や防災関連の部署が担当している様です。上記は愛知県にて記しましたが、東海地区では三重県や静岡県も同様の情報が公開されています。イザという時にどのように行動（避難）すれば良いかを検討する情報として、『有事に備える』『自分の身は自分で守る』に活用して頂ければ幸いです。
2019年06月号(345号）
●今年のＧＷ、世間では１０連休と言われて各地が賑わいました。高速道路が要所で渋滞しているのは長期連休によくある光景ですが、天気の良さもあって観光地も混雑したそうです。弊社はＧＷ中も契約や内覧等対応もありましたので通常通り営業しておりましたが５月号会報の作成と発送が終わった後でしたので（気分的には）一段落した状態で過ごしていました。そんなＧＷ中ですが天気も良かったせいで気温も上がり気味でした。犬山界隈では朝晩は肌寒さを感じる事もありましたが、日中は最高気温が２６～２７℃辺りまで上がっており、車の運転中もエアコンで車内を冷やすほどでした。なんだか今年の夏も暑くなりそうです。そこで、今月号の１４番から２５番は標高の高い場所物件を集めてみました。東海３県の都市部の標高は概ね１００ｍ未満です。ビルや住宅が密集していると空気の流れが悪い事といたるところで稼働しているエアコン室外機からの熱風もありますので気温が高くなる傾向にあります。高温になった空気が淀んだままとなる盆地地形の気候と類似します。標高５００ｍ前後の郊外に出ると空気の爽やかさを感じますし１０００ｍ前後になると別世界の様な涼しさです。休日の気分転換を兼ねたお出かけの際、先ずは資料請求と物件下見をしてみてください。道の駅等に寄り道をして地のものを御土産がてら求めてみたり、車の窓を全開にして山林に挟まれた道を走って森林の空気を感じるなど道中も楽しいものです。ちょうど、この会報がお手元に届く頃は愛知県北設楽郡豊根村の茶臼山高原の芝桜まつりも見ごろかと思われます。 ●土地返せニュースサイトの記事にて１つの話題が目に付きました。過去の話だそうですが内容証明郵便にて土地返せという書面が届いたという投稿話です。書面内容は、不法占拠している貴方の土地はもともと法定相続人である自身（送付人）が利用する予定なので立ち退け。立ち退かない場合は法的手段に訴える、だそうです。投稿主によると、土地は御両親が売買により取得したもので、その郵送物はもう１０年以上前に御両親の代に来た郵送物だったそうです。当時、税理士労務士土地家屋調査士など「士」のつく人に相談した結果、無視しても大丈夫との事で、これまで放置だったそうです。どうも、不知（無知）を狙った詐欺的行為の様です。その投稿文面から、土地の地図（恐らく公図だと思われます）も平行して送付された様ですが、一般人相手の不知による不安心につけこんだ乗っ取り（奪い取り）の話と思えます。価値のありそうな土地の場合、詐欺行為側からすると、相手（地主）が引っかかれば儲けものという感覚なのですね。そういった話が身近に来た場合、専門家（不動産業者、土地家屋調査士、司法書士、（不動産を得意とした）弁護士など不動産に熟知する関係者）に相談される事をおススメします。相談料・調査費的な多少の出費があったとしても、それ以上の費用対効果がありますのでプロの調査やアドバイスに基づく対応が必要です。 ●三遠南信道路の東栄ＩＣ～佐久間川合ＩＣが開通少し過去の話になりますが、三遠南信自動車道の東栄ＩＣ～佐久間川合ＩＣが３月２日に開通しました。　　　　　　　　　　　　　　　同自動車道は新東名高速道路・浜松いなさＩＣから中央自動車道・飯田山本ＩＣの総延長約１００ｋｍの自動車専用バイパス道路で、これまでも各所で部分開通しているものです。（国土交通省中部地方整備局資料引用）他の区間も鋭意工事中ですが、全線開通すれば奥三河地域から飯田市方面や浜松市方面へのアクセスがこれまで以上に良くなり、中央自動車道や新東名高速などの基幹高速道路の他、リニア中央新幹線や東海道新幹線等の利用が容易になります。物流や観光・通勤等で効果が期待できます。
2019年05月号(344号）
●梅が終わり桜が満開になる時期になり、愛知・岐阜県内を打ち合わせや物件下見で走り回っていました。天気が良いと方々の桜や新緑が映え、車で移動中も気持ちよくドライブ気分です。４月上旬に新城市玖老勢に現地立合いに行った際には、傍を流れる海老川沿いで花見会場の設営が地元有志により行われていました。　　　　　　　　　　　　事前準備や開催期間中の交通整理・ゴミ処理等、華やかなイベントの裏方作業は大変だと思います。大小のイベントが行われると目立つのがゴミの問題です。屋台等で飲食した紙トレーや紙コップ、包み紙等が会場に設置されたゴミ箱以外のところに積まれていたり、道端に放置されている事もあります。一部の心無い人のマナーの問題だと思いますが、他来場者の目線にたてば『会場の汚さ≒印象の悪さ』にも繋がってしまいます。運営側の責任だけにせず、参加する我々もマナーとしてゴミ処理も心掛ければ、皆が楽しめ、印象の良いイベントにもなります。近年、海外のスポーツイベント（主にサッカー）にて報道されていますが、試合終了後に日本サポーター（ファン・応援者）が観客席の清掃をしてから帰路につく事例が報道されています。試合中は選手に声援を送り、サポーター同士で一喜一憂しながら応援に盛り上がり、試合に勝っても負けても、試合が終わった後は持参したゴミ袋を使って観客席を清掃して帰る姿が海外メディアにより広く報道され称賛されていました。また、試合を行った日本チームも試合後のロッカールームを綺麗に清掃して引き上げている事が同様に報道されています。ゴミ拾いを“日本発”の文化として紹介されていますが、それが他チーム・サポーターにも波及しつつあり、良いマナーとして影響を広げている様子です。さらに、同様の事がスポーツイベントだけでなく、日常にも広がっています。世界中の人々がゴミだらけの海岸、公園、街中でゴミ拾いを行い、前と後を比べる写真をＳＮＳに投稿している『ゴミ拾いチャレンジ』が流行っているそうです。インターネットをお使いで、InstagramやtwitterなどのＳＮＳツールをお使いの方は是非ハッシュタグ #Trashtag にて参照してみてください。清掃前後の比較写真を見るとゴミによる環境汚染問題の深刻さを感じると共に、地道な活動により改善しようとする方々に心から称賛してしまいます。どこへ行っても『より綺麗に』をマナーとして心掛け、それを皆で共有出来れば、イベント等に行っても参加者・運営者に関わらず少なくとも不愉快に思う事は少なくなり楽しめる要素が増えてくると思いました。 ●鮎釣り解禁の季節もうすぐ鮎釣りが解禁される季節になります。塚水は釣りをせず、もっぱら食べる専門ですが、夏頃までの間は清流付近を走っていると釣り人を多く目にするのが季節の風物詩でもあります。今月号は鮎釣り特集として、釣り場に徒歩もしくは車で１０分程度で行ける物件を１４番から２５番にて紹介させて頂きました。また、新規・値下げ物件の８番～１０番も拠点として利用するのに釣り場に比較的近い物件ですので併せて御確認ください。また、釣りが趣味では無い方にとっても海・川・湖・池等の水場（しかも魚が住む清流）が近くにある物件は希望条件の上位にくるほど人気のものです。移住先や週末別荘をお探しの方で清流近くを探されているのに見落とされている会員様はこの機会に資料請求して頂き、ドライブがてら現地や付近を下見してみてください。 ●改元既に広く報道されておりますので会員の皆様もご存知の事と思いますが、現天皇陛下であられる今上天皇の退位と皇太子徳仁親王の新天皇即位に伴う改元が行われます。４月１日に新元号として『令和（れいわ）』が発表され、５月１日より使用されます。今年は和暦（邦暦）で言うところの『平成３１年／令和元年』となります。これから数十年、西暦と並行して『令和』にて日本は歴史を積み重ねていく事になります。平成のスタートはバブル時代の印象が強いですが、さて、今回の令和の時代は後年より振り返った際にどういう時代であった、と語られる様になるか楽しみですね。
2019年04月号(343号）
●三寒四温を経て自宅や事務所の周辺でも梅が咲いています。この会報が発送される頃には桜の時期になりますね。今年は暖冬でしたので手間のかかるスタットレスタイヤへの交換をせずに済んだことが個人的にはささやかながら嬉しい出来事でした。これからお出かけしやすい季節になります。観光を兼ねての下見もおススメです。塚水も物件下見等で精力的に走り回って皆様に興味をもって頂けるような物件情報を提供したいと思います。 ●農地の取得について会員/非会員の方から物件の問い合わせを受けた際、最近、農地の取得に関する質問を受ける機会が多い様に思いました。　以前にも編集だよりにて農地に関する話を何度か記した事がありましたが、年月も経過していますので改めて記載したいと思います。農地の売買・譲渡・貸借等において所有権や使用権・賃借権等の変動がある際には『農地法』という法律に基づき農地のある市町村への許可申請が必要となります。　これは宅地・山林・原野・雑種地等の取得には無い規制で、農地を農地以外のものにする事を規制したり食料自給率の確保等を目的とする為の法律による規制です。一般的な事例としては売買・贈与等による所有権移転だったり知人等への貸し借りですね。また、農地を農地以外に利用する場合も許可申請の対象です。　例えば、家屋や車庫・倉庫等を建てる、砂利や舗装により駐車場にする、昨今多かった太陽光パネルの敷設等の工作物の設置などが挙げられます。自身の所有する農地であっても倉庫等を建てる際には農地法の許可申請が必要になります。　行為の内容によって、大きく以下の３種類に分類されます。　　　　１）農地法第３条申請…農地利用のまま第３者に所有権移転する場合　　２）農地法第４条申請…土地所有者が農地以外に転用する場合　　３）農地法第５条申請…農地以外に転用する前提で第３者に所有権移転する場合不動産売買の際は上記１番もしくは３番が関係してきます。　例えば、今月号会報の１１番に掲載の新城市牛倉の売家５００万円や先月号（No.342）の７番掲載の新城市乗本の売家９８０万円など耕作農地付き売買のものでは上記１番の３条申請の対象となります。３条申請の必要条件として現地もしくは通える距離に住所を移し（住民票の移転）、市町村毎に定められている下限面積（農地としての必要面積）を満たし、営農計画（使用機械、育成作物、従事者、年間従事日数等）を申請書に記載して市町村の窓口部署に提出します（費用がかかりますが行政書士による代理申請も可能です）。　市町村の農業委員会で精査される前に、時には現地で農業委員への説明等を行う場合もありますので、何よりも農業への「ヤル気」が大切でもあります。　他に、農地を農地以外（車庫・倉庫・家屋建築等）の利用目的で取得する場合は農地法第５条申請です。例えば、先月号会報の１９番掲載の八百津町の売地５５０万円や同じく２０番掲載の可児市広見の売地４３０万円等が対象となります。こちらも転用計画・目的や対象地内にどのような建築物・工作物を設置するのか（事業計画）、その為の資力があることを証する書面（資金証明）等を申請書に記載し、図面等を添付して作成します。（こちらも行政書士による代理申請が可能です）　　これら申請が役所側で精査され、問題が無ければ許可証が発行されます。農地の所有権移転については、この許可証を添付して法務局に対して所有権移転登記申請を行う事で登記簿の所有者欄の名義変更が可能となります。　なお、農地法申請にかかる時間ですが、早い市町村では申請書の受理から許可まで書類に不備がなければ２～３ヵ月ほどです。３条申請については条件の厳しい市町村もあり、愛知県では豊田市については新規就農の場合は営農実績を求められますので許可を得るまでに５～６年かかる場合もあります。陽当たりが良くて安価な平坦地となってくると、大概は農地だったりします。（農地以外の場合は接道が無い土地や建築が出来ない土地等、何らかの制限がある土地です）安いのは安いなりの理由があるものです。　他の地目に比べて農地が安いのは農地法の許可申請というハードルを越える必要があるためです。ひと手間かかって面倒ではありますが、売買等で検討されている対象地の地目が農地（田・畑）の際は農地法の許可申請が必要となります事を予め御承知おきください。なお、農地法申請の対象外となる行為もあり、一般的なものとしては相続（遺産分割）が挙げられます。
2019年03月号(342号）
●１月末、２月号の会報編集と発送が一段落した後に今月号の会報２番に掲載しています新城市稲木の売家の下見に行きました。建築中ですが、家屋の外観がほぼ出来上がっており、内装を施工している状況でした。塚水も業務としてアチコチの物件を見ていますが、不動産業とはいっても主に中古住宅を扱っているため建築中の家を見る事は稀です。中古住宅ですと物件によってはせいぜい床下や天井裏が限定的に覗ける程度ですね。床板や壁板を張っていない構造部分や配線が見られるのもなかなか楽しく、時間に余裕があればきっと一日中隅々まで見学していたと思います。　　　　　　　　　　　　　　売主様より、檜（ヒノキ）をふんだんに使っているとの事。一部に欅（ケヤキ）等を使ったので総檜造りとは言えんが.....との話でしたが、十分に木肌の美しさが映える家です。その中で特に目を引くのが８寸の大黒柱でした。思わずその柱に手をあてて、いつもの記念撮影です。　　　　　　　　　　　　　　塚水の手あかをつけてゴメンナサイ...と心の中で将来この家を購入される方にお詫びしながら、肌触りの良い柱を堪能した次第です。(笑) 古民家は懐かしさを感じる匂いがあり、年期のある黒光りする柱や梁などは見ていてもワクワクするものですが、こういった新築の家もなかなか良いものですね。今年の夏はどれほど気温が上がるか判りませんが、周囲の家屋と適度に距離がある家なので、窓を開けて風を通しながら無垢材の床に寝転がって昼寝をしたくなる気分にさせる家でした。 ●新名神の三重県区間３月１７日開通２月上旬にＮＥＸＣＯ中日本より発表がありましたが、工事が進められていた新名神高速道路の新四日市ＪＣＴ～亀山西ＪＣＴ間約２３ｋｍが３月１７日（日）１６時に開通するとの事です。　　　　　　　　　　　　　　この区間には『菰野（こもの）ＩＣ』と『鈴鹿ＰＡ・鈴鹿ＰＡスマートＩＣ』が開設されます。静岡県の御殿場ＪＣＴから豊田東ＪＣＴまでの新東名高速道路の開通時も言われましたが、既存高速道路とのダブルネットワークによる災害や渋滞に強い状況になります。塚水も三重県方面に行く際にはこの辺りを通りますが、特に四日市ＪＣＴ～鈴鹿ＩＣ辺りは慢性的な渋滞が多発する区間で、急いている時などは時間が読めなくなるため難儀していました。１年程前の関連記事を見ても、渋滞の原因として通行車両の多さの他に、渋滞の原因になりやすいサグ部（下り坂から上り坂へ変わる場所）がいくつかある事が挙げられていました。確か、新東名高速が出来る前に同様の慢性的な渋滞を抱えていた東名高速道路の岡崎ＩＣ～音羽蒲郡ＩＣ付近と同様の原因なのですね。今回の開通は渋滞解消に大きく寄与するでしょうし、利用する立場としても大きな期待があります。ちなみに、今回の三重県区間の開通ですが、３月１７日開通の時点では亀山西ＪＣＴから阪方面への通行のみだそうです。亀山西ＪＣＴから伊勢方面をつなぐランプウェイ（立体交差する道路を連結させる合流車道）の工事は鋭意事業中だそうで２０１９年度の完成予定との事です。くれぐれも当面は名古屋方面から伊勢方面に行かれる際に、興味本位で迂回して新区間を走って亀山ＪＣＴ方面に合流しようなど思わないようにご注意ください。
2019年02月号(341号）
●冬も後半に入ります。この編集だよりを書いている１月半ばの時点では暖冬を思わせる気候で、弊社事務所のある犬山市では纏まった積雪は１回のみでした。それも１日で道路部分は溶けてしまった状況でしたので幸いにもスタットレスタイヤやチェーンを使う状態ではありませんでした。　そんなスタットレスタイヤやチェーンですが、昨年暮れに「タイヤチェーンを取り付けていない車両通行止め」、いわゆる『チェーン義務化』が報道されました。こういったチェーン規制に関する改正案が出た要因としては、大雪時に立ち往生する事例がある事です。近年大きく報道された事例では２０１８年２月に福井県内の大雪により１５００台規模で立ち往生が発生し、一酸化炭素中毒による死亡者まで出たというものです。車での雪道走行については金属・非金属製のチェーンやスタットレスタイヤの他、布チェーン（スノーカバー）やスプレー式（スプレーでタイヤ表面に特殊ゴムを塗布）など各種道具が販売されていますが、それぞれ雪道の状況によって得手不得手はあるようです。　今回のチェーン義務化は大雪時の深雪・新雪対策としての位置づけですね。昨年１２月１０日に国土交通省より発表された資料によると、義務化される予定の道路は全国で国道６カ所と高速道路７カ所の計１３カ所との事。中部地区では中央自動車道の長野県の飯田山本ＩＣ～園原ＩＣの１０キロが規制の調整箇所とされています。大雪特別警報や大雪に対する緊急発表が行われるような異例の降雪時に規制が行われると以下の様な標識が出されます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　この標識が出ている区間はタイヤチェーンを取り付けていない車両の通行が禁止されます。あくまでこのチェーン規制は、大雪特別警報や大雪に対する緊急発表が行われるような異例の降雪時に実施される予定です。ただ、相手は自然現象ですので油断は禁物。お出かけ先や通行ルートが標高の高いところや降雪の多き地域であれば、数日前より天気予報や地元情報を注視し、雪道走行の備えを持ってお出かけされる事をおススメ致します。 ●測量図とスマホによる土地探しこの仕事をしていると不動産に関する相談を受けますが、中には過去に購入もしくは相続した不動産の売却に関するものもあります。　時にはその不動産の場所が判らない！と言われる事もあります。原因としては、購入して数十年経つが殆ど足を運ばなかった、行った事も無い土地を相続した、という類です。　場所が判らない事にはどうにもならないので、法務局や役所に足を運んで可能な限りの情報収集をします。おおよその当たりをつけて現地付近を探索する訳ですが、この時、かつてその場所が測量されており法務局に測量図が登記されていれば図面情報（寸法等）と現地の杭を頼りに探索の負担が軽減される事もあります。　ただ、この時も現地に複数本の杭が残っており図面と相対関係が比較できる場合にのみ有効で、杭の紛失等により図面と比較出来ない場合はお手上げです。そんな現地探索ですが、ひと昔前は紙の図面を持って山林や藪の中を進むと、視界の悪さにより自分の位置を見失う事もありました。それが今ではスマートフォンの電子地図とＧＰＳ機能により自分の位置がある程度把握出来るのは便利なものです。　スマホのＧＰＳ機能は多少の誤差があるので考慮は必要ですが、それでも重宝します。土地探しの際も、事前に目標地点を電子地図に設定しておけばＧＰＳによる自分との相対位置関係を確認しながら山の中も進めます。　あと、測量図についても平成１７年の不動産登記法の改正により『基準点測量』による世界測地系座標が記載されたものが増えてきました。以前の測量図は測量士がローカルな基準場所を設けて、そこから土地の杭位置との相対距離を測量する事で対象土地の面積を求めていましたので、電子地図に目標地点設定する際にも（地点設定の）誤差が生じます。　近年作成される世界測地系座標が記載されている測量図では記載されている杭座標を座標変換計算により電子地図の上に高い精度で再現可能です。従来よりも精度の高い目標地点の設定が出来て土地探しの負担が更に減ります。一般生活の中ではあまり関係する事はありませんが、世の中、色々と改善されて便利になっていく一端を感じます。
2019年01月号(340号）
●新年明けましておめでとうございます。本年も『(有)奥三河カントリー』と『田舎専科』をご愛顧頂きますよう宜しくお願いいたします。　昨夏は全国的に大変な暑さだったので今年の夏はどうなる事やらと今から気になっています。「猛暑」を通り越して「酷暑」でしたので事務所に居ても集中力が途切れがち。そんな中、塚水のなかでは２つの点について良かった事がありました。　１つ目は標高が高く涼しい場所への物件案内や下見に対していつも以上に積極的になった事です。仕事ですので普段も前向きな気持ちで出かけますが、昨夏は標高の高さと気持ちの高ぶりが完全に比例しており、標高８００～１０００ｍ級の場所の案内の場合は某チェーン店の応対用語の様に「はい、よろこんで！」という状態になっていました。(かといって、標高の低い場所の案内についてヤル気が無かったという訳ではありませんので誤解の無いように....)　市街地や住宅街に居ると建物の密集で風が通り難い事とエアコン室外機の熱風で体感的には温度計以上の暑さを感じますが、郊外の別荘地や山林に入ると標高差以上の涼しさを感じたものです。　２つ目は蚊です。先々月の編集だよりにも記載しましたが真夏の暑さが蚊の活動に適する気温範囲を超えていたらしく活動が弱められた様です。おかげで就寝中に蚊の羽音で目を覚ます事や刺される事が非常に少なくて助かりました。ただ、そのぶん秋に蚊を見る事が多かったのが不本意でしたが．．．．．　気温や気候の事も気になりますが、今年は消費税引き上げ（８％→１０％）と一部の軽減税率制度や天皇陛下譲位による改元など大きなイベントもあります。消費税に関しては１０月号で概略記載しましたのでここでは割愛しますが不動産関係については家屋建築などで駆け込み需要と反動による増税後の冷え込みが予想されます。　改元も塚水は今回で２回目（昭和→平成）ですが今度はどの様な元号になるのか楽しみです。今年も会員の皆様にとって良い１年である事を願っております ●セットバック　都市計画区域内または準都市計画区域内では居宅・店舗等の建築物の建築の際には建築基準法の規定により、敷地が幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上の接道を義務付けられています。　ただ、古くからの街並みの地域では道路幅が４ｍ以上無い場所もあります。（法制定以前から建築物が立ち並ぶ幅４ｍ未満の道路で、特定行政庁の指定したものは建築基準法の道路とみなしています。いわゆる条文名から「２項道路」や「みなし道路」と呼ばれています）　　これら幅４ｍ未満の道路に接する敷地へ建築物を新築する際には道路中心線から水平距離で２ｍの位置まで敷地を後退させなければなりません。この後退を『セットバック』と呼んでいます。このセットバックした部分は道路とみなされますので塀や擁壁を造る事は出来ません。このセットバックにより４ｍ以上の道路幅員を確保するのは「交通」「安全」「防火」等が主な理由です。事件事故火災による警察車両や救急車・消防車等の緊急車両の通行をスムーズに行う必要がある事、車両と歩行者の通行の安全確保、火災時に延焼を防ぐ為に道路を利用して一定の距離（空間）を空ける為などがあります。　江戸時代の江戸の町に大火が多かった原因の１つとして路地裏まで長屋造りの家屋密集による延焼という事もありました。このセットバックですが、道路の中心線から両側に向かってそれぞれ２ｍ後退させる事を基本としていますが、一方が河川・ガケ地等で２ｍの後退が出来ない地形の場合もあります。その時は後退できる側を道路幅員４ｍ確保出来る部分まで後退させなければならない事になっています。例えば、道路幅員３ｍの道路の場合、両側セットバックではそれぞれを５０ｃｍ後退させれば良いのですが一方が後退出来ない地形の際は反対側を１ｍ後退させる事になる訳です。　この後退部分に家屋等の建築物や塀等の工作物を造れませんので建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれない事になります。家屋等の建築面積にも影響が出てくる事がある訳です。周辺を含めた全体が傾斜地形の場合、道路の両側が「道上敷地と道下敷地」や「道上敷地と道上敷地」の様な事もあります。　道路から高低差のある敷地の場合、高低差の状況や高低差の傾斜部分（法面・擁壁）が道路敷地なのか私有地なのかによって高低差の部分を盛土切土するとか造成に関わる話にもなってきます。こういった状況については建築確認を行う建築主事又は指定確認検査機関の判断が必要となります。　都市計画区域内または準都市計画区域内の不動産を購入される場合、前面道路の道路幅員が狭そうな場所についてはセットバックの事も考慮してください。なお、都市計画区域外の不動産については幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなければならないとされる接道義務は生じません。よってセットバックの義務も生じない事になります。
2018年編集だより→